Huur omhoog of omlaag?

• Niet eens met uw huurverhoging? Download hier de voorbeeldbrief.

De huurverhogingsregels gelden alleen voor huizen in de gereguleerde sector, ook wel sociale sector genoemd. Ze gelden niet voor woningen in de vrije sector, waar de huurverhoging vrij is, dat wil zeggen: binnen de afspraken in het huurcontract mag de verhuurder doen wat hij wil. In 2015 vallen huizen met een huur boven de €710,68 in de vrije sector. Voorgaande jaren lag die grens lager. De huurprijs in het jaar van de verhuizing is bepalend.

Huurverhogingsregels

In de gereguleerde sector stelt de overheid grenzen aan de toegestane huurverhoging. Tot twee jaar geleden volgde de minister van Volkshuisvesting hierbij de inflatie. Sinds 2013 mogen sociale verhuurders een aanzienlijk ­hogere huurverhoging opleggen aan huurders met een hoog inkomen in verhouding tot de huur die zij betalen. Dit nieuwe beleid is bedoeld om goedverdienende huurders te stimuleren een ruimere of luxere woning te zoeken, om zo plaats te maken voor mensen die minder verdienen.

De minister heeft voor 2015 de volgende huurverhogingspercentages vastgesteld:
2,5% (1% inflatie + 1,5%) voor inkomens tot €34.229;
3,0% (1% inflatie + 2%) voor inkomens vanaf €34.229 tot en met €43.786;
5,0% (1% inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de €43.786.

Bepalend is het gezamenlijk inkomen in 2013 van de bewoners die op 1 juli 2015 in het huis woonden. De verhuurder hoeft de huur niet te verhogen en mag ook kiezen voor een lager percentage. Om meer dan 2,5 procent huurverhoging te kunnen vragen, moet de verhuurder gegevens over het inkomen opvragen bij de Belastingdienst. Deze moet hij als bewijs meesturen met het huurverhogingsvoorstel. Om de privacy van huurders niet nodeloos te schenden, meldt de Belastingdienst alleen of het inkomen van de bewoner(s) in de laagste, middelste of hoogste categorie valt. Een verhuurder mag de huur maar één keer per jaar verhogen. Hij moet daarover dan twee maanden van tevoren een brief sturen aan de huurder. Omdat de huurverhogingspercentages gelden vanaf 1 juli, sturen de meeste verhuurders vóór 1 mei een brief. De huurverhoging kan dan op 1 juli ingaan.

Uitzonderingsgevallen

Gehandicapten en chronisch zieken wonen vaak in aangepaste huizen. Zij hoeven geen hogere huurverhoging te accepteren dan 2,5 procent, hoe hoog hun inkomen ook is. Deze uitzondering geldt voor mensen die alleen wonen en een jaar lang ten minste tien uur per week verpleging of verzorging krijgen. Ook als het huishouden uit meer personen bestaat, waarbij de een voor de ander zorgt (blijkend uit een ‘blijk van waardering voor mantelzorgers’ van de gemeente), kan de huurder bezwaar maken tegen een hogere huurverhoging dan 2,5 procent. En bewoners die een indicatie hebben voor een verpleeghuis of verpleeghuiszorg of een beschikking om hun woning aan te passen volgens de Wet maatschappelijke ondersteuning (voorheen Wet voorzieningen gehandicapten), hoeven eveneens niet akkoord te gaan met een ­hoger percentage. Ten slotte ­horen ook blinden tot deze groep.

Wat mag niet?

De huurverhogingspercentages zijn geen vrijbrief om de huur jaar in jaar uit maximaal te laten stijgen. Verhuurders moeten zich houden aan voorwaarden. De kale huurprijs mag na de huurverhoging niet hoger zijn dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem. Dit systeem (ook wel woningwaarderingsstelsel genoemd) kent punten toe aan onder andere de oppervlakte van de kamers, de voorzieningen, de energiezuinigheid en de woonomgeving. Het totaal bepaalt hoe hoog de huur maximaal mag zijn. Hoeveel punten uw woning heeft, kunt u nagaan door de huurprijscheck te doen op Huurcommissie.nl. De huurverhoging mag alleen worden berekend over de kale huurprijs, dus zonder eventuele servicekosten en kosten voor gas, licht en water. Woningen waarvoor een all-inprijs geldt, mogen niet meedoen met de huurverhoging. Bij deze woningen is er immers geen kale huurprijs bekend. Ook slecht onderhouden woningen kunnen de dans ontspringen. Voorwaarde is dat de Huurcommissie (vóór het verhogingsvoorstel) de huur tijdelijk heeft verlaagd ­wegens onderhouds­gebreken. Ook als de huurder wegens onderhoudsgebreken een verzoek tot huurverlaging heeft ingediend bij de Huurcommissie (vóór de ingangsdatum van de huurverhoging), mag de huur niet omhooggaan.

Bezwaar maken

Hebt u een brief ontvangen van uw verhuurder met een huurverhogingsvoorstel? Dan is het altijd slim om te controleren of de voorgestelde verhoging terecht is. Heeft de verhuurder zich aan de regels gehouden? Overstijgt het voorstel het percentage dat bij uw inkomen past? Ontbreekt het vereiste bewijsmateriaal? Is de verhoging te laat aangekondigd? Wordt de huur per 1 juli hoger dan de maximale huur volgens het puntensysteem? Dan kunt u met succes bezwaar maken. Verder kunt u in actie komen als u een huurverhogingsvoorstel krijgt boven de 2,5 procent, terwijl uw inkomen in 2014 is gedaald. Het inkomen kan zijn gedaald doordat u minder bent gaan werken of met pensioen bent gegaan of omdat er minder bewoners zijn dan in 2013. Bezwaar maken doet u door een brief te sturen naar de verhuurder, waarin u schrijft waarom u het niet eens bent met de voorgestelde verhoging. Gebruik hiervoor de voorbeeldbrief op de pagina rechts of het formulier van de Huurcommissie (te vinden via Huurcommissie.nl > Onderwerpen > Huurverhoging > Modelbrieven).

Verkeerd inkomen

Als de verhuurder uitgaat van een te hoog inkomen over 2013, kunt u bezwaar aantekenen. U hoeft geen bewijs van uw inkomen mee te sturen. Dat kan de verhuurder opnieuw opvragen bij de Belastingdienst. Met de juiste gegevens moet de verhuurder zijn voorstel aanpassen, als het inkomen inderdaad in een lagere categorie valt.
Is uw inkomen na 2013 gedaald en valt u daardoor binnen een andere categorie dan uw verhuurder denkt? Ook dan kunt u bezwaar maken. U moet dit zelf aantonen, want de Belastingdienst verstrekt in 2015 alleen gegevens over 2013 aan verhuurders. Ook moet u aantonen met hoeveel personen u staat ingeschreven op één adres en – als u niet alleen woont – wat hun inkomen het afgelopen kalenderjaar was. U kunt daarvoor een uittreksel gebruiken uit de BasisRegistratie Personen (BRP, voorheen GBA), dat u aanvraagt bij de gemeente. De inkomensverklaring (voorheen IB60-formulier) vraagt u op bij de Belastingdienst (Belastingtelefoon: T 0800-0543).

Huurverlaging

Sinds de introductie van inkomensafhankelijke huurverhoging bestaat er inkomensafhankelijke huurverlaging. Daarvoor komt u in aanmerking als u vorig jaar (en/of het jaar daarvoor) een inkomensafhankelijke huurverhoging hebt gekregen, maar nu minder verdient dan de grens voor deze huurverhoging. De huurverhoging van maximaal twee voorgaande ­jaren wordt dan teruggedraaid. Wilt u huurverlaging aanvragen, dan moet u een schriftelijk voorstel doen aan de verhuurder. Zie voor een voorbeeldbrief op Huurcommissie.nl > Onderwerpen > Huurverlaging > Modelbrieven. Als bijlage stuurt u een uittreksel uit de BRP mee om aan te tonen hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven. Ook moet u van alle bewoners een inkomensverklaring meesturen.

Met pensioen

Daalt uw inkomen plotseling, bijvoorbeeld omdat u met pensioen gaat, dan kunt u direct huurverlaging voorstellen. Ook hiervoor is een uittreksel uit de BRP nodig. Als zonneklaar is dat het inkomen op jaarbasis onder de inkomensgrens ligt, zal de verhuurder de huurverlaging toekennen. Wijst hij de huurverlaging af, dan kunt u het voorstel aan de Huurcommissie voorleggen. Afdwingen van huurverlaging is echter alleen mogelijk als de Belastingdienst het verzamelinkomen heeft vastgesteld, en dat gebeurt pas aan het einde van het jaar.
Ontvangt u huurtoeslag en zorgt de inkomensafhankelijke huurverhoging ervoor dat de huur net boven de grens voor huurtoeslag uitkomt: €710,68? Dan blijft u toch huurtoeslag ontvangen over het deel van de huur dat onder deze grens ligt. Ontving u nog geen huurtoeslag en stijgt de huur ­boven deze grens? Dan kunt u geen huurtoeslag meer aanvragen.

Wie krijgt gelijk?

Als u bezwaar maakt tegen de voorgestelde huurverhoging, hoeft u deze verhoging nog niet te betalen, wel de normale, overeen­gekomen huur. Als de verhuurder uw bezwaar ongegrond verklaart, moet hij dit binnen zes weken voorleggen aan de Huurcommissie. Verzuimt hij dit te doen, dan gaat de huurverhoging niet door, ook niet de 2,5 procent die niet inkomensafhankelijk is. Krijgt u geen gelijk van de Huurcommissie? Dan mag de verhuurder de voorgestelde ­verhoging doorvoeren en moet u de kosten van de procedure ­betalen: €25. Krijgt u gelijk, dan draait de ­verhuurder voor de kosten op.

Doe de huurverhogingscheck

Op de website van de Woonbond bepaalt u aan de hand van enkele vragen of de voorgestelde huurverhoging in de haak is. Doe de huurverhogingscheck op: www.woonbond.nl/huurverhoging

• Niet eens met uw huurverhoging? Download hier de voorbeeldbrief.