Hypotheek oversluiten niet altijd voordelig

Wat een geluk als juist in deze tijd de rentevaste periode van je hypotheek afloopt. Met de rentestanden van nu kun je flink besparen op de maandlasten. Het is zelfs het overwegen waard om de rente tot de einddatum vast te zetten. Afhankelijk van de resterende looptijd kan dat wat meer kosten dan een kortere rentevaste periode of een flexibele rente, maar het blijft een koopje. In ruil daarvoor krijg je de zekerheid van gelijkblijvende hypotheeklasten. Dat is een geruststellende gedachte in deze tijd waarin de waardevastheid van het pensioen een stuk minder zeker is.

Rentemiddeling

Heeft de rentevaste periode nog flink wat jaren te gaan, dan houdt de bank de zaken graag zoals ze zijn. Vragen om een lagere rente kan natuurlijk altijd, maar omdat dit niet in het voordeel is van de bank, is de kans op een positief antwoord vrij klein. Wie voet bij stuk houdt en het contract openbreekt om bij dezelfde of een andere bank van de lage rente te kunnen profiteren, kan rekenen op een boeterente. Daarmee compenseert de bank voor zichzelf het nadeel van de (hoge) rente die zij in de komende jaren nog had gehoopt te ontvangen. Voor de klant werpt de boeterente een flinke drempel op, al is deze wel fiscaal aftrekbaar.

Boeterente
Om de klant toch enigszins tegemoet te komen, bieden steeds meer banken de mogelijkheid om de boeterente over meerdere jaren uit te smeren. De boeterente wordt dan verrekend in het te betalen rentepercentage. Dat heet  rentemiddeling. Hoe dat uitpakt, verschilt per situatie. Naarmate de rentevaste periode nog een langere tijd heeft te gaan, is de boeterente ­hoger. En hoeveel je daarvan merkt na de rentemiddeling ligt aan de nieuwe rentevaste periode. Bij een korte periode wordt de boeterente immers over minder jaren uitgesmeerd dan bij een lange periode.

Oversluitkosten
Rente en boeterente zijn belangrijke punten bij oversluiten, maar zeker niet de enige. Zo komen er bij een nieuwe hypotheek ook hoge kosten kijken. Deze oversluitkosten bestaan uit kosten voor advies, taxatie en de hypotheekakte. Het spreekt voor zich dat oversluiten alleen gunstig is als de nieuwe rente zo laag is dat je ook die kosten ermee terugverdient. Bovendien betekent een lagere rente ook minder renteaftrek. Of oversluiten voordeel oplevert, is zo een ingewikkelde rekensom.

Haken en ogen

De berekening van de boeterente is voer voor wiskundigen. De uitkomst hangt onder andere af van de betaalde rente, de huidige rente, de resterende rentevaste periode en de ruimte voor boetevrij aflossen in de hypotheeklening, meestal 10 procent van de hypotheeksom. De website Berekenhet.nl biedt de mogelijkheid om met het invoeren van een paar gegevens een reële boeterente uit te rekenen (klik op Hypotheken > Oversluiten > Boeterente berekenen). Wijkt de opgave van de bank hier sterk van af, vraag dan om een verklaring en eventueel een herberekening.

Boeterenteberekening
Vorig jaar kwam een klant van ABN Amro er zelf achter dat de berekende boeterente veel te hoog was. ABN Amro heeft deze fout in de berekeningsmethode erkend en gecorrigeerd bij alle klanten die het aanging. De boeterenteberekening van de bank is altijd een indicatie. Pas op het moment van oversluiten wordt de boeterente definitief berekend. Daar gaat vaak een paar maanden overheen. Als de rente blijft dalen, kan de boeterente daardoor flink hoger uitpakken.

Per bank verschillend
Ook de berekening van de rentemiddeling is per bank verschillend. Banken bepalen zelf of ze extra kosten of een risico-opslag in rekening brengen. Dat maakt veel verschil voor de eventuele besparing die rentemiddeling oplevert. Let ook goed op of je met de nieuwe rente ongestraft kunt verhuizen. De Rabobank bijvoorbeeld gaat rentemiddeling vanaf 1 juli 2016 aanbieden met een ‘verhuisboete’ van maximaal drie procent van de hoofdsom. Daarmee wordt rentemiddeling wel heel erg duur.

Spaar-hypotheek? Houden zo!

Met een hypotheek op basis van (bank)sparen profiteer je nauwelijks van een lagere rente. Dat komt doordat bij een (bank)spaarhypotheek dezelfde lage ­rente ook geldt voor het gespaarde kapitaal, waarmee aan het einde van de looptijd de ­hypotheekschuld moet worden afgelost. Bij een ­lage rente groeit dit ­kapitaal veel lang­zamer aan. Om dit te compenseren, moet de maandelijkse spaarpremie of inleg omhoog. Een groot deel van het bedrag dat je bespaart aan rente, komt er zo via de spaarpremie weer bij. Bovendien profiteer je met een lagere rente minder van de fiscale aftrekbaarheid. Deze factoren ­samen maken dat je met het oversluiten van een spaarhypotheek vrijwel nooit de kosten kunt terugverdienen.

Stappenplan hypotheek oversluiten

Stap 1. Eigen bank eerst. Vraag aan de bank om een lagere rente. De meeste banken zullen deze niet zonder meer aanbieden, maar een boeterente in rekening brengen. Vaak is ook rentemiddeling een optie, waarbij de boeterente wordt uitgesmeerd. Doet de bank een goed voorstel, dan zou je het bij deze stap kunnen laten. Een groot voordeel is dat je op deze manier je lasten kunt verlagen zonder hoge kosten te maken. Doet de bank geen goed voorstel of twijfel je daaraan, ga dan verder naar stap 2.

Stap 2. Lage rente, toch geen voordeel. Ligt er een verhuizing in het verschiet? Duurt de resterende rentevaste periode nog maar een paar jaar? Is de resterende hypotheekschuld aan de kleine kant: minder dan een ton of zelfs maar enkele tienduizenden euro’s? In deze gevallen is de kans klein dat de voordelen van een lagere rente opwegen tegen de kosten van overstappen naar een andere bank. Bij een verhuizing kun je sowieso oversluiten, net als aan het einde van de rentevaste periode.

Stap 3. Check de voorwaarden. Een nieuwe hypotheek bij een andere bank moet voldoen aan alle voorwaarden wat betreft de woningwaarde en het inkomen. Met een huis dat onder water staat – waarbij de hypotheekschuld groter is dan 102 procent van de marktwaarde – zal het niet lukken om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Ook een te laag inkomen kan roet in het eten gooien.

Stap 4. Hoe laag is laag? Zoek rentes op van andere banken. Maak wel de juiste vergelijking, dus zoek de rente op die hoort bij dezelfde hypotheekvorm (annuïteit, spaarhypotheek, aflossingsvrij, et cetera), rentevaste periode, al of niet met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en rekening houdend met de waarde van het huis (welk percentage van de marktwaarde van de woning is geleend?). Is het verschil tussen de rente die je betaalt en de rente die andere banken bieden 0,5 procent of meer? Dan heeft oversluiten misschien zin.

Stap 5. De kosten op een rij. De oversluitkosten kunnen uiteenlopen, maar reken op ten minste €2700 (€600 voor een nieuwe hypotheekakte, €200 voor het royeren van de oude, €400 voor een verplichte taxatie en €1500 voor advieskosten). Tel daarbij op de boeterente die de huidige bank in rekening brengt. De uitkomst is het bedrag dat je minimaal moet terugverdienen om te kunnen profiteren van oversluiten. Alle kosten die samen­hangen met het verkrijgen van financiering, zijn aftrekbaar. De oversluitkosten voor een nieuwe hypotheek vallen hieronder. Naarmate de schuld hoger, het rente­verschil groter en de nieuwe rentevasteperiode langer is, zal ­terugverdienen makkelijker lukken. Reken je niet rijk met een zeer lange rentevaste periode. Die verhult alleen de hoge kosten door ze over een langere tijd uit te smeren. Het mooiste is als de kosten zijn terugverdiend voor het verstrijken van de oude rentevaste periode. Daarna heb je immers een kans om zonder kosten een lagere rente te krijgen.

Stap 6. Naar de adviseur. Vraag een hypotheekadviseur om een berekening te maken. Een eerste gesprek is meestal vrijblijvend en gratis. Veel adviseurs brengen wel kosten in rekening als ze een berekening gaan maken. Maak van de gelegenheid gebruik om te onderzoeken of de huidige hypotheekvorm nog wel bij je past. Als het huis inmiddels genoeg overwaarde heeft, wil je misschien een hogere hypotheek of een hogere inschrijving bij de notaris, zodat je later zonder veel kosten extra geld kunt lenen. Als de hypotheek voor meer dan de helft van de woningwaarde aflossingsvrij is en moet blijven – iets wat sinds 2013 bij nieuwe hypotheken niet meer mag – is het extra goed opletten geblazen bij de keuze van de bank. Sommige banken zijn strenger in het hanteren van de nieuwe regels dan andere. Als het goed is, snijdt de hypotheekadviseur deze onderwerpen zelf aan.

Stap 7. Aan alles gedacht? En is het voordeel nog steeds groot genoeg? Oversluiten dan maar!