Gebruik uw huis als melkkoe

Optie 1:

Ik verkoop mijn woning en verhuis…

De eenvoudigste manier om de overwaarde vrij te krijgen, is het huis verkopen en verhuizen naar een huurwoning of een goedkopere koopwoning.

…naar een huurwoning
Als u naar een huurwoning verhuist, komt de overwaarde volledig vrij. Daar staat tegenover dat de huur ongetwijfeld hoger zal zijn dan de woonlasten in een (bijna) afbetaald huis. De huurtoeslag biedt in dit geval geen soelaas, want daarvoor geldt onder andere een vermogensgrens. Wie jonger is dan 65 jaar mag niet meer dan €21.139 bezitten; wie ouder is dan 65 jaar komt boven de €49.123 niet in aanmerking voor de huurtoeslag.

…naar een goedkopere woning
Verhuizen naar een goedkopere eigen woning kan ook. Daarbij zijn meerdere scenario’s denkbaar. Verkoopt u een hypotheekvrij huis van €400.000 en koopt u een huis van €200.000 terug, dan krijgt u €200.000 in handen.
Maar stel dat er een hypotheekschuld van €100.000 nog niet is afgelost. Deze restschuld kunt u met de verkoop van het huis aflossen. Met de overwaarde van €300.000 koopt u het nieuwe huis van €200.000, en onder aan de streep blijft er €100.000 over. De woonlasten gaan omlaag, want u betaalt geen rente en aflossing meer.

Een andere mogelijkheid is dat u de lening ‘meeneemt’. Er blijft een hypotheekschuld van €100.000 staan op het nieuwe huis, maar er komt wel €200.000 vrij (van de overwaarde van €300.000 hoeft u immers nog maar €100.000 in het nieuwe huis te steken).
De rente van deze hypotheekschuld is echter niet meer aftrekbaar. Dat komt door de zogeheten bijleenregeling: om voor renteaftrek in aanmerking te komen, moet u eerst de overwaarde in het nieuwe huis steken. De nettowoonlasten gaan dus omhoog. 

Optie 2

Ik blijf in mijn huis wonen en pas de hypotheek aan…

In de praktijk is verhuizen geen geliefde oplossing. De meeste mensen willen hun overwaarde verzilveren zónder verhuizing.
Tot voor een paar jaar geleden was het een populaire constructie om het huis te verkopen, in datzelfde huis te blijven wonen door het terug te huren, en toch een deel van de overwaarde in handen te krijgen. Daarbij gold: hoe ouder de eigenaar, hoe groter het bedrag dat hij in handen kreeg.
Beleggers en woningcorporaties hebben echter nauwelijks nog interesse in deze constructie gezien de onzekere woningmarkt. Een vergelijkbare variant, waarbij ouders hun woning alvast overdroegen aan de kinderen (om zo de erfbelasting te beperken) en in het huis bleven wonen, is door een wijziging van de belastingwet eveneens niet meer aantrekkelijk. Wie in zijn eigen huis wil blijven wonen, zal daarom naar de hypotheek moeten kijken.

…met een krediet- of tweede hypotheek
Een krediethypotheek werkt als een doorlopend krediet met het huis als onderpand. U kunt iedere maand geld opnemen tot een vooraf afgesproken grens. U betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag. Een andere mogelijkheid is een tweede hypotheek afsluiten. U krijgt dan een bedrag ineens in handen. Iedere maand is er rente verschuldigd. Bij een krediethypotheek is de rente vaak variabel, bij een tweede hypotheek kan de rente een aantal jaren worden vastgezet.
In beide gevallen kunt u de betaalde hypotheekrente alleen aftrekken als het opgenomen geld gebruikt wordt voor een verbouwing of verbetering van het huis. Voor andere uitgaven, variërend van een nieuwe auto, wereldreis of extra pensioen, kunt u de hypotheekrente niet aftrekken.

Mogelijk kan de rente worden bijgeschreven bij de hypotheekschuld. Voordeel: u betaalt niet meer maandelijks de rente. Nadeel: de schuld zal snel stijgen (tot het maximum bereikt is van de vooraf afgesloten hypotheeksom). Het aflossen van de schuld gebeurt bij de verkoop van het huis.

Banken kijken bij het berekenen van de maximale hypotheek niet alleen meer naar de overwaarde van het huis, maar ook naar de hoogte van het inkomen. De lasten van een tweede hypotheek dienen in verhouding te staan tot het inkomen. Uitgangspunt bij die berekening is dat de hypotheek in dertig jaar wordt afgelost.
Om nu €250.000 uit een afbetaald huis van €400.000 te verzilveren, is een gezamenlijk AOW/pensioeninkomen nodig van minimaal €45.000 bruto per jaar. Het gevolg is dat 65-plussers met AOW en een klein pensioen de overwaarde niet of nauwelijks uit het huis kunnen halen, terwijl juist zij daar behoefte aan kunnen hebben. Immers: met een laag inkomen is slechts een lage hypotheek mogelijk, ongeacht de overwaarde in het huis. Een echtpaar met een gezamenlijk inkomen van €20.000 bruto aan AOW en pensioen kan een hypotheek afsluiten van maximaal €65.000 (volgens de normen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting).

…met een omkeerhypotheek
Een andere manier om de overwaarde te verzilveren en toch in het eigen huis te blijven, is de omkeerhypotheek (ook wel opeet-hypotheek geheten). In feite is het een omgedraaide hypotheek: je bouwt een hypotheek op in plaats van dat je de hypotheek aflost. Voor een ‘gewone’ hypotheek komen veel 65-plussers door het lagere inkomen niet in aanmerking. Door de nadruk te leggen op het vermogen in plaats van op het inkomen, ontstaan nieuwe mogelijkheden.

Florius (een dochter van ABN Amro) en Torenstad Verzilverd Wonen bieden zo’n omkeerhypotheek aan. De overwaarde kan in één keer worden uitgekeerd, in maandelijkse termijnen, of in een combinatie van beide. De lening wordt niet afgelost en de rente wordt bijgeschreven. De schuld loopt dus op, met als gedachte dat die in één keer wordt afgelost bij de verkoop van de woning. Maar de woonlasten blijven zo tot de verkoop wel laag.

De opbrengst van het verzilveren hangt af van de waarde van de woning en de leeftijd van de aanvrager. Hoe meer het huis waard is en hoe ouder de eigenaar, hoe meer overwaarde er te verzilveren is. Ook de rente speelt een rol. Hoe hoger de rente, hoe lager het op te nemen bedrag. Een belangrijke voorwaarde is dat het huis hypotheekvrij is. Anders moet er eerst een restschuld afgelost worden met het vrijgekomen bedrag, en dat gaat weer ten koste van de pensioenaanvulling.

Bij de uitgave van dit artikel stond de rente op 7,3 procent. Bij een afbetaald huis met een waarde van €400.000 kan een echtpaar van 62 jaar oud maximaal ruim €55.000 uit het huis halen. Dat komt overeen met tien jaar lang een aanvulling op het pensioen van ongeveer €426 per maand. Een echtpaar van 65 jaar kan ruim €65.000 verzilveren en een 70-jarig echtpaar kan ruim €85.000 uit het huis halen. Bij een huis met minder overwaarde zijn de bedragen natuurlijk lager.