De rente staat nu laag en veel mensen profiteren daarvan door hun hypotheek om te zetten naar een nieuwe hypotheek. Heeft men in het verleden een hypotheek afgesloten onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en stapt men nu over naar een andere bank dan betaalt men in sommige gevallen onnodig 1% kosten voor het opnieuw verkrijgen van diezelfde hypotheekgarantie
Voor een hypotheek van € 200.000 kost dit de huiseigenaar € 2.000. Dit is onnodig, want het Waarborgfonds Eigen Woningen dat NHG uitvoert, biedt de mogelijkheid om een bestaande NHG mee te nemen naar een andere bank.
Voordelen NHG
NHG is een vangnet dat voorkomt dat huiseigenaren met een restschuld blijven zitten bij gedwongen verkoop van hun woning door bijvoorbeeld scheiding, arbeidsongeschiktheid of werkeloosheid. De restschuld kan dan worden kwijtgescholden. Een groot voordeel voor de huiseigenaar maar ook voor de bank omdat deze meer zekerheid heeft dat de hypotheeklening wordt terugbetaald. Daarom is de rente voor een hypotheek met NHG al snel 0,5% lager dan voor een hypotheek onder NHG. De kosten voor NHG bedragen 1% maar die zijn dus snel terugverdient. Deze kosten betaalt men aan de bank en deze draagt het vervolgens af aan het Waarborgfonds.
1% kosten onnodig bij oversluiten hypotheek
Uit onderzoek van Moneywise.nl blijkt dat bijna alle banken opnieuw 1% kosten voor NHG in rekening brengen als men de hypotheek 1 op 1 oversluit. In veel gevallen is dat helemaal niet nodig. Als de nieuwe hypotheek even hoog is en dezelfde looptijd heeft als de oude, kan men volgens artikel B3 van NHG volstaan met € 1 aan kosten. De nieuwe bank neemt de bestaande garantie dan over. Zelfs een nieuwe taxatie is niet nodig, dus ook die kosten kan de huiseigenaar besparen.
Banken hebben hun eigen acceptatiecriteria
Blijft over de vraag waarom banken de kosten toch in rekening brengen. De ontvangen borgtochtprovisie dragen ze keurig af aan het Waarborgfonds, dus ze worden er zelf niet beter van. De reden is dat banken hun eigen acceptieregels kunnen bepalen. Ze kunnen afwijken van NHG normen en doen dat dus ook. Belangrijk hierbij is dat de garantie die het Waarborgfonds afgeeft ieder jaar daalt. En dan kan er een situatie ontstaan waarbij er mogelijk toch een restschuld en dus risico voor de bank ontstaat. Door iedere oversluiter weer gewoon 1% kosten te laten betalen, voorkomen banken dat risico. Maar huiseigenaren die hebben afgelost of gespaard voor aflossing en waarbij de woning meer waard is dan de schuld, zijn helemaal geen risico voor de bank. En moeten dus eigenlijk hun hypotheek kunnen overzetten naar een andere bank met behoud van NHG voor € 1 aan kosten in plaats van 1%.