Blij met hoge WOZ-waarde

Getty Images

Hoe hoger de WOZ-waarde van je huis, hoe meer gemeentebelasting je betaalt. Toch is een hoge WOZ ook goed nieuws: het kan tot lagere hypotheeklasten leiden.

Elk voorjaar krijgen huiseigenaren een flinke rekening gepresenteerd: de aanslag Onroerendezaakbelasting (Ozb). Samen met de aanslag Ozb valt de WOZ-beschikking op de mat. Daarin staat wat je woning waard is volgens de gemeente. Ook dit jaar is die WOZ weer explosief gestegen: bijna 9 procent!

Inmiddels zijn woningen gemiddeld €270.000 waard, blijkt uit cijfers van het CBS. De gemiddelde WOZ-waarde steeg voor het vijfde jaar op rij.

Dat is lijkt goed nieuws, omdat bezit op papier meer waard is geworden en dat is bijvoorbeeld handig als u het huis wilt verkopen. Maar aan die waardestijging hangt een prijskaartje, want de WOZ-waarde vormt de grondslag voor belastingheffingen door gemeente, Belastingdienst en waterschappen. Het lijkt daarom aantrekkelijk bezwaar te maken tegen een hoge WOZ-waarde, in een poging de heffingen omlaag te krijgen. Maar of dat echt slim is, is de vraag. Je kunt namelijk ook de gestegen woningwaarde gebruiken om de risico-opslag van de hypotheek te verlagen.

Extra rente

De risico-opslag, ook wel rente-opslag genoemd, is misschien wel de onbekendste rente waarmee je te maken kunt hebben. Bij het afsluiten van een hypotheek brengen veel banken en hypotheekverstrekkers extra rente in rekening wanneer de hypotheek hoog is ten opzichte van de waarde van de woning. Het omgekeerde geldt ook: als je huis meer waard wordt, kan een deel van die risico-opslag eraf. Dit bespaart de huiseigenaar soms wel honderden euro’s (bruto) per maand aan hypotheekrente.

Tegenover het voordeel van de lagere hypotheekrente staat wel het nadeel dat de Ozb-aanslag iets hoger uitpakt. Ook kan er minder renteaftrek worden geclaimd bij de jaarlijkse belastingaanslag. Maar per saldo is het voordeel vaak toch een aardig bedrag per maand.

Hoge hypotheek

Wanneer is een hypotheek ‘hoog’? Elke bank heeft daar zijn eigen regels voor. Een vuistregel is dat een hypotheek hoog is zodra die meer dan tweederde bedraagt van de getaxeerde woningwaarde. De rente-opslag heeft een reden: banken weten dat zij vaker het risico lopen op betalingsachterstanden bij huiseigenaren met een hoge hypotheek. Wanneer een woning gedwongen verkocht moet worden door de bank, levert dat meestal minder op dan bij een normale verkoop.

De bank hanteert oplopende tariefklassen. Hoe hoger de hypotheek, des te groter wordt de risico-opslag. De tariefklassen beginnen meestal bij 55 procent van de getaxeerde woningwaarde en lopen telkens met 5 procent op tot 100 procent. In de laagste risicoklasse kan de rente-opslag beperkt zijn tot bijvoorbeeld 0,05 procent. Is de woning minder waard dan de hypotheek (het huis staat ‘onder water’), dan loopt de opslag op tot 1,3 procent. De tariefklassen zijn doorgaans te vinden op de websites van de banken. Ook de hypotheekadviseur heeft ze paraat.

Zelf aanvragen

Intussen heeft de financiële toezichthouder AFM-alarm geslagen. Slechts een klein aantal hypotheekaanbieders past de rente-opslag automatisch aan wanneer een huiseigenaar in een lagere risicoklasse komt, constateert de AFM. De financiële waakhond eist van de banken dat zij hun klanten helderheid verschaffen over de manier waarop zij de opslag berekenen en hoe zij omgaan met wijzigingen in het risico.

Veel banken verlagen de risico-opslag pas na een verzoek van de huiseigenaar. Voordat je uitrekent of je in een lagere risicoklasse valt, is het zaak na te gaan óf je een risico-opslag betaalt. Meestal staat dit in de hypotheekofferte die je destijds hebt ontvangen. Je kunt het ook bij de bank navragen en dan meteen een verlaging van de risico-opslag regelen. Leningen met een Nationale Hypotheek Garantie kennen doorgaans geen rente-opslag (met uitzondering van Regiobank, SNS en Delta Lloyd).

Ook bij spaarhypotheken is er doorgaans geen voordeel bij het verlagen van de opslagrente. Voor het aanvragen van een lagere risico-opslag volstaat meestal de laatste WOZ-beschikking; die toont aan hoeveel de woning waard is. Banken kunnen ook om een taxatierapport vragen. De taxatiekosten (minstens €350) zijn fiscaal aftrekbaar.

Niet alle banken zijn makkelijk. Zo staat Nationale-Nederlanden pas sinds vorig jaar verlaging van de rente-opslag toe.

Goed om te weten: de WOZ-waarde volgt de woningprijzen met een jaar vertraging. Dat komt doordat huizen op 1 januari getaxeerd worden naar hun waarde op 1 januari van het voorgaande jaar.

Rekenvoorbeeld: hogere WOZ, lagere hypotheekrente

Hans en Lisa kochten vier jaar geleden een huis van €300.000. Zij financierden dit met een annuïteitenhypotheek van €288.000 (96 procent van de woningwaarde). Vanwege die hoge hypotheek rekent de bank een renteopslag van 0,6 procent boven op de hypotheekrente van 4,4 procent. Inmiddels is hun woning volgens de WOZ-beschikking €320.000 waard. Bovendien hebben zij hun hypotheek afgelost tot €270.000. Nu bedraagt de hypotheek nog maar 84 procent van de (huidige) woningwaarde. Het huis valt daardoor in een veel lagere tariefklasse en de risico-opslag daalt van 0,6 naar 0,3 procent. Dit levert bruto een €150 lagere maandlast op.