Wij hebben sinds januari van dit jaar een nieuw huis. Vrij snel nadat wij hier zijn komen wonen hebben wij onenigheid gekregen met onze buren over het gebruik van het paadje achter ons huis. Zij beweren dat zij recht van overpad hebben en wij zijn ons daar niet van bewust. Hoe kunnen wij erachter komen wie hier gelijk heeft?
Bij recht van overpad heeft iemand het recht om over (een deel van) het perceel van een ander te lopen. Als uw buurman inderdaad een recht van overpad heeft op uw grond, mag hij het paadje achter uw huis gebruiken ook al is dit paadje úw eigendom.
Als dit recht van overpad daadwerkelijk bestaat, zal u dit normaal gesproken door de verkoper of de makelaar zijn verteld. Sowieso zal dit recht van overpad zijn opgenomen in de overdrachtsakte die opgemaakt is bij de verkoop/overdracht van uw huis door de notaris. De notaris is verplicht om bij elke overdracht van een woning en/of een stuk grond te onderzoeken of er erfdienstbaarheden (zoals het recht van overpad) zijn gevestigd. Het lijkt mij dan ook zeer onwaarschijnlijk dat de notaris dit niet al heeft uitgezocht. Ook kunt u bij uw buren de overdrachtsakte van hun huis op vragen.
Als u er op deze manier niet achter komt, is het ook mogelijk om via het Kadaster een erfdienstbaarhedenonderzoek te laten uitvoeren. Hier zijn wel kosten aan verbonden. Zie hiervoor: www.kadaster.nl
Let op: U krijgt bij een dergelijk onderzoek door het Kadaster geen garantie dat alle erfdienstbaarheden worden gevonden, voor zover ze niet door middel van ingeschreven akten zijn gevestigd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij erfdienstbaarheden die ontstaan zijn door dagelijks gebruik en verjaring.
Een erfdienstbaarheid kan namelijk ook anders dan met een notariële akte zijn gevestigd; het kan ook ontstaan door verjaring of (mondelinge) toezegging door de vorige eigenaar. Hiervoor gelden andere vereisten waardoor het ook mogelijk is dat het recht van overpad dat de buren claimen niet automatisch ook voor u (als nieuwe eigenaar) geldt.
N.B. Als de conclusie is dat het recht van overpad bestaat, is het wel zo dat uw buren de plicht hebben om op zo’n manier van hun recht gebruik te maken dat u daar als eigenaar zo min mogelijk last van heeft.
Nicole Goud is fiscalist en jurist met jarenlange ervaring in m.n. de belastingadvieswereld (sinds 1987). Tot voor kort was zij werkzaam bij een opleidingsbedrijf voor financiële dienstverlening waar zij lesmateriaal schreef en ontwikkelde voor o.a. banken, verzekeringsmaatschappijen, accountants en financiële planners op juridisch en fiscaal gebied. Sinds kort is zij eigenaar van Akto, uw erfcoach en meer.