De notaris legt uit
Vaak wordt bij de koop van een huis gebruik gemaakt van een standaardcontract. Maar dat contract moet natuurlijk wel steeds op maat worden gesneden. Als dat niet gebeurt, kan het voor u als verkoper slecht aflopen.
Als notaris ben ik vaak betrokken bij het opstellen van (ver)koopcontracten. Soms word ik echter gebeld met de vraag of ik een model van een bepaald type koopovereenkomst heb en dat model wil afstaan. Op zo’n manier hoopt men de kosten van het inschakelen van een notaris, advocaat of andere jurist uit te besparen. Als je een koopovereenkomst op stelt, is het niet alleen van belang om gedegen wetskennis te hebben, maar ook alle relevante zaken die voor een verkoper en koper van belang zijn, in dat contract op te nemen.
Het is gebruikelijk dat de zaken die voor een koper van belang zijn, door de verkoper in de koopovereenkomst worden gegarandeerd. Ik zeg wel eens gekscherend: ‘het kopen van een bestaande woning is net als het kopen van een tweedehands auto: hoe meer garanties je aan je koper kunt geven, des te hoger de verkoopprijs’.
Het klakkeloos invullen van een model van koopcontract kan fatale gevolgen hebben. Op 4 februari jongstleden deed de rechtbank te Dordrecht een interessante uitspraak over de verkoop van een woning met verborgen gebreken. In die situatie ging het om het volgende. Op 22 januari 2007 sloten de verkopers en kopers via de makelaar van de verkopers een koopovereenkomst met betrekking tot een woonhuis te Gorinchem (hierna: de woning).
De makelaar gebruikte een standaard NVM-koopovereenkomst, waarin ondermeer was in art. 5.3 ondermeer bepaald: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.” Op 16 juni werd de overdrachtsakte bij de notaris getekend. Toen de kopers vervolgens zwamvorming in de woning ontdekte, stelden zij de op 9 juli 2008 en 15 juli 2008 de verkopers aansprakelijk voor de schade (ongeveer 100.000 euro). Tijdens de procedure bij de rechtbank bleek dat de verkopers ruim vóór de verkoop op de hoogte moesten zijn geweest van de kelderzwam.
De verkopers voelden er natuurlijk weinig voor op te draaien voor de schade. Zij verwezen daarbij naar de verkoopbrochure. Daarin was vermeld: “De beoordeling van de bouwkundige staat en de staat van onderhoud geldt op basis van visuele waarnemingen, gerelateerd aan de ouderdom van het object. Dit behoort eventueel tot de onderzoeksplicht van kandidaat-kopers. Indien u een bouwkundige inspectie wilt laten uitvoeren, kunt u hiervoor met Van der Brugge makelaardij een afzonderlijke afspraak maken.” De verkopers waren van mening dat nu de kopers geen bouwkundige inspectie hadden laten verrichten, zij een risico hadden genomen dat voor hun rekening kwam. De rechtbank maakte korte metten met het standpunt van de verkopers. Zij was van oordeel dat de ‘woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik’ en dat was nu net wat de verkopers aan hun kopers hadden gegarandeerd.
De rechtbank had er geen goed woord voor over dat ‘die garantie in de kleine letters in een bijlage bij een lovende verkoopbrochure -dus op een onopvallende plek- weer teniet’ werden gedaan. Om die reden werden de verkopers veroordeeld de schade én de proceskosten te voldoen.
Vraag u daarom altijd af of een contract precies uw bedoelingen weer geeft. Indien in de hier besproken case, artikel 5.3 van het standaardkoopcontract was aangepast, had dat de verkoper veel ellende kunnen besparen. Als u er niet zeker van bent, doet u er verstandig aan deskundige hulp in te roepen. U bent gewaarschuwd!