Uw hypotheek: wel of niet aflossen?

Rente op een spaarrekening levert bijna niets meer op. Dus kiezen steeds meer mensen voor het sneller aflossen van de hypotheek als hun spaarrekening goed gevuld is. U betaalt bijna altijd meer aan hypotheekrente dan u aan spaarrente ontvangt. Het voordeel is lagere woonlasten. U geeft minder uit aan rentelasten, dus houdt u meer geld over voor andere dingen. Door af te lossen is bovendien een inkomens-terugval minder groot als u werkloos wordt of met pensioen gaat. Ook van een eventuele stijging van de hypotheekrente hebt u minder last.

Kleine hypotheek

Als u een relatief kleine hypotheek hebt, hebt u mogelijk geen enkel profijt van de hypotheekrenteaftrek en is het sowieso verstandig af te lossen.
U hebt een kleine hypotheek als uw jaarlijkse rentelasten lager zijn dan het eigenwoningforfait (dat in 2014 is vastgesteld op 0,7 procent van de WOZ-waarde). U moet het eigenwoningforfait voor de belasting bij uw inkomen optellen, terwijl u de rentelasten van uw inkomen mag aftrekken. Als de rentelasten hoger zijn dan het eigenwoningforfait, vermindert dat uw belastbaar inkomen en hebt u een belastingvoordeel. Is het eigenwoningforfait groter dan de rentelasten, dan hebt u geen belastingvoordeel, maar u hebt wel recht op aftrek van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten. Hoe lager de rentelasten, hoe meer aftrek aan eigenwoningforfait er overblijft.
Voorbeeld: als u 4 procent rente betaalt over een hypotheek van €40.000 en uw huis is €250.000 waard, is het eigenwoningforfait van €1750 hoger dan de rentelasten van €1600. Er valt dan niets af te trekken aan hypotheekrente, maar het verschil van €150 is wel aftrekbaar. Als u de hypotheek helemaal aflost, mag u het bedrag van het eigenwoningforfait à €1750 in zijn geheel aftrekken van het belastbaar inkomen.

Belastingvoordeel berekenen

Of wel of niet aflossen voordelig is, hangt af van het belastingvoordeel dat te behalen valt. Als u 5 procent hypotheekrente betaalt en u over de top van uw inkomen 42 procent inkomstenbelasting betaalt, betaalt u netto maar 2,9 procent hypotheekrente: (100 procent – 42 procent = 58 procent; 58 procent van 5 procent = 2,9 procent). Ook aan de spaarkant kan de belasting een rol spelen. U betaalt 1,2 procent vermogensbelasting in box 3 over spaargeld of ander vermogen boven de €21.139 (per persoon). Van een spaarrente van 1,8 procent blijft dan na belasting nog maar 0,6 procent over.

Aflossen of inleggen

Als u een spaar-, een bankspaar- of een beleggingshypotheek (in box 1) heeft, is het niet altijd voordelig om af te lossen. Bij deze hypotheken spaart of belegt u onder bepaalde voorwaarden belastingvrij voor de aflossing van uw hypotheek. Dat wil zeggen dat u geen vermogensrendementsheffing over het spaargeld betaalt. Ook de rente- of beleggingsinkomsten zijn onbelast.
Als u eenmalig extra aflost, kan de maandelijkse premiebetaling voor de resterende looptijd worden verlaagd. Maar als het belastingvrij gespaarde (of belegde) bedrag op een gegeven moment hoger is dan uw resterende schuld, moet u over een deel van het bedrag alsnog inkomstenbelasting betalen.Het alternatief is het inleggen van extra premie. De rente die u over het tegoed ontvangt, ligt vaak aanzienlijk hoger dan wat u op een gewone spaarrekening krijgt.
Maar pas op: als u zich niet aande strenge fiscale regels van(bank)spaar- of beleggingshypotheken houdt, gaat het belastingvoordeel mogelijk geheel verloren. Raadpleeg bij dergelijke hypotheken daarom altijd de bank of een andere deskundige voor u gaat aflossen of extra premie inlegt.

Lagere AWBZ-bijdrage

Als u of een ander gezinslid is opgenomen in een verpleeghuis of anderszins bijzondere zorg nodig heeft, moet u soms een eigen bijdrage betalen. Hoeveel u moet betalen, hangt af van uw inkomen, maar ook van uw vermogen in box 3 (spaargeld, beleggingen). Daarom kiezen sommige mensen ervoor een deel van het vermogen alvast te schenken om het vermogen zo te verlagen.
Maar als u een hypotheek hebt, is er een andere mogelijkheid. Uw eigen huis telt namelijk niet mee voor de AWBZ, zodat het kan lonen om uw box 3-vermogen te gebruiken voor het aflossen van de hypotheek. Het vermogen voor de Belastingdienst daalt, terwijl u goedkoper woont.

Drie nadelen

➊ Kleinere financiële buffer
U bent het geld ‘kwijt’ als u aflost. Het vermogen zit voortaan in uw huis. Los daarom alleen af met geld dat u kunt missen. Niet alleen nu, maar ook in toekomst, als u bijvoorbeeld met pensioen bent en een lager inkomen hebt. Wellicht wilt of moet u later extra zorg regelen en betalen. Als u op een later tijdstip toch weer geld nodig hebt, moet u misschien een persoonlijke lening afsluiten. U betaalt dan niet alleen een hoge rente, maar die rente is ook niet aftrekbaar. Als u de lening al krijgt, want dat is op latere leeftijd vaak niet eenvoudig.

➋ Minder overwaarde
Als u gaat verhuizen en een andere woning koopt, is de bijleenregeling van kracht. Die houdt in dat u de volledige overwaarde van uw huidige huis moet gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Doet u dat niet, dan is de rente over het niet-gebruikte deel van de overwaarde niet aftrekbaar. Dus hoe meer u aflost, hoe hoger de overwaarde en des te minder u voor een andere woning kunt bijlenen.

➌ Boete betalen
Bij de meeste hypotheken mag u 10 tot 20 procent boetevrij aflossen. Als u meer wilt aflossen, betaalt u soms een boete. Vraag uw bank of u een boete moet betalen en zo ja, hoeveel. Overigens is deze boete meestal volledig aftrekbaar.

Actuele hypotheekrentes kunt u vergelijken op www.geldenrecht.nl/vergelijk-hypotheken