De familiebankconstructie: wat is er mogelijk?

Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn om een hypotheek aan je kinderen te verstrekken? Ontdek jouw opties voor een familiebank.

Hoe werkt een familiebankconstructie?

Bij een familiebankconstructie (ook wel: familiehypotheek) verstrek jij als (groot)ouder een hypotheek aan je (klein)kind. Dat is bijvoorbeeld handig als je kind of kleinkind onvoldoende hypotheek kan krijgen voor zijn of haar droomhuis of als je de maandlasten voor je kind extra betaalbaar wilt maken. Overigens kunnen ook andere familieleden, zoals ooms en tantes, een familiebank aanbieden.

Je maakt dan afspraken over de familiehypotheek met je (klein)kind en legt die in het ideale geval ook vast bij de notaris. Zo kan er geen onduidelijkheid over ontstaan. Bij een familiebankconstructie lost je kind ook af op de hypotheek. Daarnaast betaalt je kind over de familiehypotheek gewoon rente. Maar dan niet aan een hypotheekaanbieder, maar aan jou.

Let op: het rentetarief moet wel marktconform zijn. Je mag dus niet een veel hogere of veel lagere rente rekenen. Als jullie aan een paar voorwaarden voldoen, zoals dat de hypotheek annuïtair of lineair is, is de rente ook fiscaal aftrekbaar. Op de website van de Belastingdienst kun je meer lezen over de rente die je voor een familielening kunt rekenen.

Ook een optie: de rente terugschenken

Het is ook mogelijk om de betaalde rente aan het eind van het jaar aan je kind terug te schenken. Daardoor betaalt je kind al met al helemaal geen rente. Houd er rekening mee dat de schenking maar tot een bepaald bedrag belastingvrij is. In 2024 mag je als ouder jaarlijks € 6.633,- belastingvrij schenken aan je kind. Gaat het om een kleinkind? Dan is het maximale belastingvrije schenkbedrag € 2.658,-.

Je mag ook méér schenken dan dit bedrag, maar dan moet je kleinkind over het bedrag boven de vrijstelling wel belasting afdragen. 

Wat zijn de voordelen van een familiebankconstructie?

Een familiebankconstructie heeft (zowel voor jou als ouder als voor de kinderen) een paar voordelen.

Voordelen voor de koper van het huis:

• Je kind kan meer lenen dan de standaard maximale hypotheek die een hypotheekaanbieder zou bieden. Daardoor heeft je kind meer budget voor een koopwoning.
• Ook is een familiebankconstructie interessant als je kind bijvoorbeeld geen vast contract heeft en daardoor lastig een hypotheek kan krijgen.
• De hypotheeklasten liggen lager, omdat jullie samen de rente bepalen. Overigens moet de rente wel enigszins marktconform zijn.
• Het is ook mogelijk om de rente terug te schenken, waardoor je kind heel weinig maandlasten (alleen aflossing) betaalt. 
• Je kind mag de betaalde hypotheekrente aftrekken van de inkomstenbelasting, mits jullie afspreken dat je kind de hypotheek binnen 30 jaar met maandelijkse aflossing afbetaalt.
• Jullie kunnen onderling afspraken maken over passende voorwaarden.

Voordelen voor de aanbieder van de familiehypotheek:

• Je kunt je (klein)kind helpen bij de financiering van een koopwoning in de huidige lastige huizenmarkt.
• Het kan voor (groot)ouders een interessante investering zijn. Zij verdienen aan de rente en de rente die zij ontvangen is meer dan als ze het geld op een spaarrekening zouden zetten.
• De inkomsten die je via de rente ontvangt, zijn niet belast door de Belastingdienst. 
• Je zit niet vast aan het belastingvrije tarief van een schenking. Een familiehypotheek aanbieden kan voor elk bedrag.
• Eventueel kun je ook de overwaarde op je huis gebruiken om een familiehypotheek te verstrekken.

Familiehypotheek vs. schenking

In plaats van een familiehypotheekconstructie kun je ook kiezen voor een schenking. Als je kind tussen de 18 en 40 jaar oud mag je eenmalig een verhoogde belastingvrije schenking doen. Dit is dan een schenking van maximaal € 31.813,- (in 2024). Als je kind voldoende heeft aan dit bedrag om wel een woning te kunnen betalen, kan een schenking dus ook een optie zijn.

Daarnaast is het toegestaan om jaarlijks belastingvrij een bedrag te schenken van maximaal € 6.633,- (behalve in het jaar waarin je een eenmalige verhoogde schenking doet).

Ook een hogere schenking is trouwens toegestaan, maar dan betaalt je kind wel belasting over een deel van de schenking.

Wat zijn de nadelen van een familiehypotheekconstructie?

Een nadeel van een familiehypotheekconstructie is dat er ruzie kan ontstaan tussen jou en je kind. Daar gaan we natuurlijk niet van uit. Maar mocht dat spelen, dan is je kind wel nog steeds financieel aan je verbonden. Mede daarom is het verstandig om de afspraken vast te leggen bij een notaris.

Daarnaast is een familiehypotheekconstructie vooral gebaseerd op vertrouwen. Je kind heeft bijvoorbeeld niet altijd inzicht in de hoogte van de hypotheek en de rente die je betaalt, zoals bij een gewone hypotheek. Daar moeten jullie zelf iets voor opzetten. Ook moet je zelf bijhouden of je daadwerkelijk het afgesproken maandbedrag ontvangt.

Let op: consequenties voor belasting

Verder moet je als (groot)ouder belasting betalen als je je spaargeld gebruikt om een lening aan je (klein)kind te verstrekken. Bij spaargeld houdt de Belastingdienst rekening met 1,03% rendement in 2024; bij een lening geldt 6,04% rendement. Daardoor betaal je meer belasting.

Stel: je biedt een lening aan van € 100.000,-. Over € 100.000,- spaargeld zou je dan € 370,80 belasting betalen, namelijk (€ 100.000,- * 1,03%) * 36% belasting. Bij een lening is dit (€ 100.000 * 6,04%) * 36% = € 2.174,40. Dat is dus meer dan 6x zoveel belasting in dit voorbeeld.

Omdat een marktconforme rente op dit moment veel lager ligt dan 6,04%, maak je verlies op het vermogen dat je uitleent.

Let op: om het voorbeeld eenvoudig te houden, hebben we geen rekening gehouden met het heffingsvrij vermogen of schulden.

Hoe kun jij je kind helpen bij de aankoop van een huis?

Wil je weten welke mogelijkheden jij hebt om je kind te helpen bij het kopen van een huis? Een hypotheekadviseur kan je daar meer over vertellen. Bereken alvast jouw opties om een familiebank te verstrekken en praat erover door met een hypotheekadviseur.

Ontdek jouw opties om een familiehypotheek te verstrekken >>

Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met NBG hypotheken.