Betaal je belasting over de overwaarde die op je huis rust? Hoe zit het met de belasting als je je huis met overwaarde verkoopt? En hoeveel belasting moet je betalen als je de overwaarde op je rekening laat storten? Veel mensen zijn bang dat de overwaarde hun veel belasting kost. Maar is dat wel zo?
Je hebt overwaarde op je huis als je woning op dit moment meer waard is dan de hypotheekschuld die op je huis rust. Dit bedrag zit in principe vast in de stenen, tenzij je je huis verkoopt of de overwaarde opneemt met een extra hypotheek.
Er zijn dus een paar situaties mogelijk:
- Je woont in een huis met overwaarde en doet op dit moment niets met de overwaarde.
- Je neemt de overwaarde op je huis op met een extra hypotheek.
- Je verkoopt je huis, waardoor de overwaarde vrijkomt.
Hoe het in elk van die situaties zit met de belasting? Daar gaan we hieronder op in.
Hoeveel belasting betaal je over je overwaarde?
In principe betaal je over de overwaarde geen belasting zolang je de overwaarde niet opneemt. Door de hogere woningwaarde kan wel je onroerendezaakbelasting omhoog gaan. Dat is de belasting die je betaalt over de WOZ-waarde van je huis. Maar je woning zelf valt in box 1, inclusief de overwaarde dus. Je betaalt dan ook geen box 3-belasting over je overwaarde, tenzij je de overwaarde laat storten op je spaarrekening of ermee gaat beleggen.
Als je de overwaarde opneemt of als deze vrijkomt door de verkoop van je huis, dan betaal je er wel belasting over. Tenminste, als je de overwaarde op je rekening laat storten of het bedrag belegt. Dan krijg je te maken met vermogensbelasting. Die bedraagt in 2024 36%. Dit percentage betaal je niet over het hele bedrag. Een deel van je vermogen is vrijgesteld van belasting. Dat geldt in 2024 voor de eerste € 57.000 vermogen (als je alleen bent) of voor de eerste € 114.000 vermogen (als jij en je partner fiscaal partners zijn).
Over het deel dat boven die grens uitkomt, krijg je te maken met 36% vermogensbelasting. Dat percentage wordt niet over het gespaarde of belegde bedrag zelf berekend, maar over het fictieve rendement dat je met dit bedrag behaalt. Daardoor betaal je over belegd vermogen iets meer belasting dan over spaargeld. Over beleggingen behaal je tenslotte, als het goed is, meer rendement.
Belasting overwaarde huis berekenen
Wil je de belasting over de overwaarde berekenen, omdat je van plan bent de overwaarde te laten uitbetalen? Bekijk dan de informatie van de Belastingdienst over de belasting in box 3. In 2024 betaal je 36% vermogensbelasting over het fictieve rendement op je vermogen. Het gaat dan alleen om het rendement boven de vrijstellingsgrens. Voor spaargeld gaat de Belastingdienst uit van 1,03% fictief rendement; voor beleggingen gaan ze uit van 6,04% fictief rendement.
Hoe dat in de praktijk precies werkt? Dat laten de rekenvoorbeelden van de Belastingdienst zien. Het is een vrij complexe berekening. Een financieel adviseur kan je hier eventueel ook bij helpen.
Huis verkopen met overwaarde: hoe zit het met belasting?
Verkoop je je huis met overwaarde? Dan is de overwaarde op zich belastingvrij. Alleen als je de overwaarde (deels) op je spaarrekening laat storten of ermee belegt, betaal je belasting over de overwaarde. Vermogensbelasting om precies te zijn. Hiervoor gelden de hierboven genoemde percentages.
Gebruik je je overwaarde om de hypotheek op je volgende huis te verlagen of om je volgende woning te verbouwen? Dan komt er geen belasting bij de overwaarde kijken.
Houd er rekening mee dat belasting ook op een andere manier een rol speelt bij de overwaarde. Als je je huis verkoopt met overwaarde, komt namelijk ook de bijleenregeling om de hoek kijken. Dit betekent dat je alleen volledige hypotheekrenteaftrek krijgt over de hypotheek op je volgende woning als je de hele overwaarde in je nieuwe woning steekt. Doe je dat niet? Dan krijg je over een deel van de nieuwe hypotheek geen renteaftrek, voor zover je nog recht had op die aftrek.
Overwaarde opnemen: welke belastinggevolgen heeft dat?
Neem je de overwaarde op je huis op door je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen? Dan hangt het van het bestedingsdoel af of je wel of geen belasting betaalt.
Gebruik je de overwaarde om je huis te verbouwen of verduurzamen? Dan betaal je geen belasting over de overwaarde. Gebruik je de overwaarde om bijvoorbeeld een auto te kopen of een wereldreis te maken, en dus niet voor iets aan je woning? Dan betaal je geen belasting over je overwaarde, maar krijg je wel te maken met de bijleenregeling.
Dus: is je overwaarde belastingvrij?
Ja, in principe betaal je geen belasting over de overwaarde zolang je de overwaarde in het huis laat zitten. Ook als je het geld gebruikt voor een volgende woning, is overwaarde belastingvrij.
Als je je huis verkoopt met overwaarde en de overwaarde laat uitbetalen, betaal je mogelijk wel vermogensbelasting. Hoeveel belasting je moet betalen? Dat hangt ervan af of je met het geld spaart of belegt. Voor belegd vermogen betaal je iets meer belasting dan voor vermogen dat je spaart. Maar in beide gevallen is wel een fors bedrag vrijgesteld van je belasting. Je betaalt dus meestal niet over de hele overwaarde belasting.
