Huis met overwaarde verkocht? Als u een nieuw huis koopt, kunt u die overwaarde niet meer zomaar in uw zak steken. Sinds 2004 is daarvoor de bijleenregeling. Die regeling pakt knap ingewikkeld uit als u verhuist, scheidt of gaat samenwonen.
De bijleenregeling is bedacht om overgebruik van hypotheekrenteaftrek tegen te gaan. Mensen verkochten hun oude huis, kregen de overwaarde contant in handen, maar financierden het nieuwe huis toch weer met een volledig nieuwe hypotheek. Die nieuwe hypotheek was aftrekbaar, de overwaarde van het oude huis kon lekker uitgegeven worden.
Door voor te schrijven dat mensen eerst de overwaarde moeten inbrengen in hun nieuwe huis, is dat een halt toegeroepen. Bijlenen mag pas, als de oude hypotheek plus die overwaarde niet voldoende zijn voor de aankoop.
[ITEMADVERTORIAL]
Simpele voorbeelden
Naar een duurder huis. In dit geval neemt u de oude hypotheek als het ware mee naar het nieuwe huis. Daarnaast moet u de mogelijke overwaarde van uw oude huis inbrengen. De extra hypotheek die u nodig hebt, is wel weer aftrekbaar in box 1.
Simpel voorbeeld: iemand verkoopt zijn huis voor 300.000 euro, waarop een hypotheek van 200.000 euro rust. Z'n nieuwe huis kost vrij-op-naam 500.000 euro. Hij moet nu de overwaarde van 100.000 euro inbrengen. De nieuwe in box 1 aftrekbare hypotheek is dus niet 500.000, maar maximaal 400.000 euro.
Naar een goedkoper huis. Hier wordt de bijleenregeling al iets ingewikkelder. Gaat u kleiner wonen, dan mag u de gehele hypotheek meenemen, ook als dat betekent dat u de overwaarde van het huis bij verkoop helemaal niet hoeft in te brengen.
Dat is het geval als je een huis verkoopt voor 300.000 euro met een hypotheek van 200.000 euro. Koop je dan een kleiner huis van 200.000 euro, dan mag je deze aftrekbare hypotheek behouden. De overwaarde blijft wel staan.
Maar er zijn restricties. Als het nieuwe huis in dit voorbeeld slechts 150.000 euro kost, dan mag je aftrekbare hypotheek niet meer dan dat aankoopbedrag van 150.000 euro zijn.
Restschuld. Wat als u het huis met verlies verkoopt, met een soort negatieve overwaarde? Je kunt je nieuwe huis dan volledige financieren met een aftrekbare hypotheekrente. Bij een volgende woning mag de 'restschuld' van woning 1 weer verrekend worden met de mogelijke overwaarde van woning 2.
Complicaties
Op zich lijkt de regel simpel en redelijk. Maar in werkelijkheid blijkt ze aardig wat problemen op te leveren. Niet alleen veel hypotheekadviseurs hebben moeite met de regeling, ook medewerkers van de belastingdienst weten het soms niet.
Hoe zit het voor mensen die een goedkoper huis kopen, of die een tijdje gaan huren en daarna weer willen kopen? En wat als u later wilt gaan verbouwen? En hoe werkt het bij scheidingen en samenwonen?
Brochures over de bijleenregeling worden daarnaast nodeloos ingewikkeld door termen als 'eigenwoningschuld' (dat is gewoon de in box 1 aftrekbare hypotheek) en eigenwoningreserve (dat is het bedrag dat je moet meenemen naar je nieuwe huis en waarover je geen aftrekbare hypotheek mag nemen). De eigenwoningreserve is doorgaans gelijk aan de overwaarde van het 'oude' huis.
Rekenvoorbeelden
- Voorbeeldberekening: een duurder huis en de bijleenregeling
- We bespreken de consequenties voor wie een duurder huis koopt
- Ook wordt er gekeken naar de financieringskosten: meefinancieren of niet?
- Voorbeeldberekening: een goedkoper huis en de bijleenregeling
- We bespreken de consequenties voor wie een goedkoper huis koopt
- De gevolgen als u snel weer gaat verbouwen
- Hoe lang duurt het voor u de overwaarde in uw zak mag steken?
- Voorbeeldberekening: scheiden, de bijleenregeling en de maximale aftrek
- We bespreken de consequenties als de scheidende partner verhuist
- Hoe lang mag de blijvende partner rente blijven aftrekken?
- Hoeveel mag de vertrekkende partner bijlenen voor een nieuw huis?
