Zonder gedoe wonen in een koopappartement

U leest een gratis artikel uit Plus Magazine.

Op Plusonline.nl bieden we iedereen de kans gratis kennis te maken met Plus Magazine. Hét maandblad bomvol informatie en inspiratie. Maar deze artikelen, dossiers en columns maken kost veel tijd en geld. Wilt u meer? Overweeg dan ook een abonnement op Plus Magazine.

Lang niet iedereen staat er bij stil dat een appartement deel uitmaakt van een groter geheel. Denk aan een gedeelde ­ingang, het dak, de trap of de waterleidingen. Die vragen om onderhoud, reparatie, een verzekering. Om dat in goede banen te leiden heeft ieder appartementsgebouw een VvE: een Vereniging van Eigenaren. Dat geldt voor een flat met honderd appartementen, maar ook voor een huis dat verdeeld is in een beneden- en bovenwoning.

Een VvE is wettelijk verplicht bij een gebouw met koopappartementen. Zo’n vereniging moet ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel. De praktijk leert dat dit slechts bij zo’n 60 procent van de VvE’s het geval is. Ook zijn heel wat verenigingen ‘slapend’, en dat is vroeg of laat vragen om problemen.

Help, de VvE slaapt!

Hoewel een Vereniging van Eigenaren wettelijk verplicht is, zijn er nogal wat slapende VvE’s in Nederland. Deze zijn wel aanwezig, maar voeren niets uit. Er zijn geen vergaderingen, er wordt niets besloten, er wordt geen geld gespaard, er wordt niets onderhouden aan het gebouw en er is niets verzekerd. Dit is een flink risico, vooral financieel, wanneer er iets misgaat met het gebouw.

Kom je erachter dat de VvE in jouw pand slapend is? Maak haar dan zo snel mogelijk wakker. Daarvoor vind je een handleiding op www.nederlandvve.nl onder het kopje Documenten en hand­leidingen. Je hebt hiervoor wel een abonnement nodig.

Hoe kom je bij de VvE?

Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van de ­bijbehorende VvE. Als lid krijg je dan zeggenschap in alles wat met het appartementsgebouw

te maken heeft. Niet alleen over zaken als onderhoud en reparaties, maar ook over hoeveel dat allemaal mag kosten.

Een belangrijk aandachtspunt is het bestuur van de VvE, dat ­gekozen wordt door de eigenaren. Het bestuur zorgt er onder andere voor dat de financiën voor onderhoud en andere ­zaken goed ­worden geregeld. Ook ziet het ­bestuur erop toe dat de verze­keringen in orde zijn en dat ­problemen worden opgelost. Daarom zijn er ook regelmatig VvE-vergaderingen waarbij de ­leden beslissingen nemen.

Hoe regelen we een bestuur voor de VvE?

Net als bijvoorbeeld bij een sportvereniging heeft een VvE leden en een bestuur. Iedere bewoner is lid, kan bij vergaderingen de bestuursleden kiezen en stemmen voor of tegen een besluit. Dit gaat democratisch met een meerderheid van stemmen.

Het bestuur heeft altijd een voorzitter. Zijn er genoeg leden om meer dan één bestuurslid te benoemen, dan benoemen ze ook een secretaris en een penningmeester. Zij zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van de besluiten en voor een gezond financieel beheer.

Opvallend genoeg hoeft een ­bestuurder geen appartements­eigenaar te zijn. Het is ook ­mogelijk een externe bestuurder aan te stellen: een ­gepecialiseerde VvE-beheerder. Daar zijn natuurlijk kosten aan verbonden, maar het heeft als voordeel dat het bestuur van de VvE professioneel geregeld is en dat je elkaar na een roerige ­vergadering niet ‘op de gang’ ­tegenkomt.

Hoe betalen we de kosten voor het gebouw?

Alle appartementseigenaren ­dragen maandelijks bij aan de ­zogenaamde servicekosten. Deze kosten heten ook wel ­ledenbijdragen of voorschot­bijdragen. Ze zijn gebaseerd op de VvE-begroting die het ­bestuur ieder jaar maakt en die een ­meerderheid van de leden moet goedkeuren. Mocht in de loop van het jaar blijken dat de maandkosten te laag of te hoog zijn, dan kun je altijd samen met andere bewoners een vergadering aanvragen en proberen de voorschotbijdragen aangepast te krijgen.

Bij verstandig financieel beleid is er een reserve die groot genoeg is om onverwachte uitgaven van te betalen. Het is aan het einde van het jaar mogelijk een eventueel overschot aan de reserve toe te voegen, of juist een tekort aan te vullen met de reserve.

De hoogte van de maandelijkse servicekosten is mede afhankelijk van het zogenaamde breukdeel. Dit is de grootte van een appartement ten opzichte van het hele gebouw. Heb je een groter appartement dan anderen, dan betaal je dus wat meer. Deze informatie is bij de oplevering van de appartementen vastgelegd in een splitsingsakte bij een notaris.

Kan ik het plaatsen van zonnepanelen regelen via de VvE?

Energiebesparende maatregelen als zonnepanelen zijn een prima idee voor appartementsgebouwen. Daarom moet dit soort zaken via de VvE worden aangevraagd. Voor beslissingen over normaal onderhoud aan het gebouw is een gewone meerderheid van stemmen bij een VvE-vergadering voldoende. Energiebesparende ­zaken als zonnepanelen vallen daar niet onder. In zo’n geval is een grotere meerderheid nodig die ­akkoord gaat, bijvoorbeeld twee derde. Hoe groot deze ­meerderheid precies moet zijn, staat opgenomen in het reglement van de VvE.

Kan ik bij een ruzie over geluidsoverlast de VvE inschakelen?

In eerste instantie ligt de verantwoordelijkheid om een oplossing te vinden voor burenproblemen bij jezelf. Het is dus verstandig om een meningsverschil direct met je buren op te lossen. Mocht dat niet lukken, dan kun je er een mediator of een buurtbemiddelaar bij halen, mits je buren daarmee ­instemmen. Buurtbemiddelaars zijn beschikbaar in bijna driehonderd ­gemeenten. Kijk hiervoor op de website van je gemeente.

Als bemiddeling geen oplossing biedt, stap dan naar de VvE. Die kan de verschillende regels voor het appartementencomplex handhaven door eventueel boetes op te leggen. In uitzonderlijke gevallen kan een VvE zelfs iemand uit zijn appartement zet-ten.

Biedt de VvE ook geen soelaas, dan is een gang naar de rechter de laatste optie. Het is bij ­geluidsoverlast in alle gevallen verstandig om de overlast vast te leggen (dus op te nemen) en daarnaast te laten meten door een geluidsexpert.

Kunnen we als eigenaren het huidige bestuur ontslaan?

Soms functioneert een VvE-bestuur niet goed. Het voert bijvoorbeeld de taken niet uit, zoals het afsluiten van de verplichte verzekeringen. Of het overtreedt de vastgelegde regels, zoals het niet openbaar maken van de financiën. De eigenaren kunnen dan één of alle leden van het bestuur ontslaan. Dat kan altijd, dus het hoeft niet eerst op de agenda van een vergadering komen te staan. Het moet overigens wel gebeuren volgens de regels die in de overeenkomst van de VvE staan.

Een bestuurslid kan ook zelf ­ontslag nemen, zolang maar in het reglement staat hoe dit is toegestaan en welke procedure je moet volgen. Een ingehuurde bestuurder voldoet aan een professionele overeenkomst en mag niet zomaar opstappen binnen de periode die is afgesproken.

Is een bestuur ontslagen of heeft het ontslag genomen, dan moeten de leden van de vereniging wel zo snel mogelijk een nieuw bestuur kiezen, omdat een VvE niet kan en mag functioneren zonder.

Kan ik mijn VvE-lidmaatschap opzeggen?

Nee, dat kan niet. Je bent en blijft automatisch lid zolang je in je ­appartement woont. Als je dat verkoopt ben je geen lid meer. Degene die jouw appartement gekocht heeft, wordt dan vanzelf lid.

VvE-verzekeringen

Een van de taken van de VvE is het afsluiten van de juiste verzekeringen, zoals de verplichte ­opstalverzekering. Hiermee wordt schade aan het gebouw, zoals muren en daken, gedekt. Dit is maximaal tot aan de herbouwwaarde van het gebouw, dus niet de actuele verkoopprijs van alle appartementen. Het is dan ook verstandig om elke paar jaar de herbouwwaarde ­opnieuw te laten vaststellen door een expert. Zo voorkom je dat het gebouw een te lage verzekering heeft.

In de opstalverzekering moet altijd een appartementsclausule staan, zodat de volledige schade ook betaald wordt als maar één bewoner schuld heeft, bijvoorbeeld door nalatigheid. De verzekeringsmaatschappij kan dan wel schade proberen te verhalen op deze bewoner.

Alle appartementen zijn meeverzekerd in de opstalverzekering. Controleer of de opstalverzekering überhaupt is afgesloten door de VvE. Zeker bij slapende VvE’s is dat vaak niet het geval. Dan moet de VvE zo snel moge­lijk actief gemaakt worden en een opstalverzekering afsluiten. Werkt dat niet, sluit dan een eigen opstalverzekering af.

Ook verplicht voor de VvE is een aansprakelijkheidsverzekering. Daarmee dek je zaken als schade aan derden door een probleem in het gebouw, zoals een bezoeker die valt over een loszittende vloertegel.

Niet verplicht, maar wel handig, is een speciale aansprakelijkheidsverzekering voor het ­bestuur, aangezien de leden soms aansprakelijk zijn voor schade door hun besluiten. Daarbij kan een rechtsbijstandsverzekering voor de VvE ook handig zijn, bijvoorbeeld bij conflicten rond een verbouwing of met de gemeente.

Voor VvE’s bieden diverse ­verzekeringsmaatschappijen aparte verzekeringen aan. Aangezien er flinke verschillen kunnen zitten in de premies en het eigen risico, is het verstandig goed te vergelijken.

Handige adressen

Veel informatie, voorbeeld­documenten en handleidingen vind je op  www.nederlandvve.nl

Vereniging Eigen Huis: www.eigenhuis.nl/vve