Een deel van je huis verhuren? Hier moet je op letten

Wat zegt de bank?

Wil je een koopwoning gedeeltelijk verhuren, al is het maar een kamer, dan heeft de  hypotheek-verstrekker (meestal de bank) daar wat over te zeggen. Je moet de bank toestemming vragen en die ook krijgen voordat je verdere verhuurstappen kunt zetten. Lang niet alle hypotheekverstrekkers zullen toestemming geven. Dat komt doordat er voor hen een flink financieel risico zit aan de verhuur. Door de wettelijke huurbescherming kan het lastig zijn een verhuurder uit de woning te krijgen, terwijl dat wel dringend noodzakelijk is bij het te koop zetten van het huis. Bijvoorbeeld wanneer de hypotheek niet tijdig wordt afgelost.Zit er geen hypotheek meer op je huis, dan maakt dat de verhuur een stuk makkelijker.

Verhuurkosten & -prijzen

In Nederland moet je je houden aan een aantal wettelijke regels voor verhuren. Heel belangrijk daarbij zijn de huurprijs en de servicekosten. Je mag niet zomaar een willekeurige kale huur-prijs berekenen, maar bent gebonden aan een puntensysteem. Daarvoor zijn verschillende huur-calculators te vinden op internet. Die werken vrij eenvoudig. Je geeft de gevraagde eigenschappen van de kamer op, zoals de oppervlakte en de voorzieningen. Je kan bijvoorbeeld een hogere huur vragen voor een gestoffeerde of gemeubileerde kamer. Vervolgens berekent de calculator het maximaal toegestane huurbedrag. Door de nieuwe huurwet van 2024 is de puntenlimiet waarboven je zelf een bedrag mag vaststellen, omhooggegaan. Met een kamer zal je daar overigens sowieso al niet aan komen.

Huurprijzen blijven natuurlijk niet altijd hetzelfde. Je kosten voor het verhuren stijgen door inflatie en andere factoren. Daarom kan je als verhuurder het huurbedrag verhogen. Dat mag een keer per jaar en moet je schriftelijk minimaal twee maanden van tevoren aan de huurder laten weten.

Er zijn ook nog andere kosten bij verhuren, zoals voor energie, water, internet en de afvalstoffen-heffing. Deze servicekosten bereken je door aan de huurder. Hiervoor maak je ieder jaar een duidelijk overzicht. Na het presenteren van dit overzicht mag je eventueel het voorschotbedrag voor de servicekosten verhogen als dat nodig is.

Getty Images

Regels voor verhuur

In de huurwet staan ook algemene regels over het verhuren van een deel van je woning. Je hoort bijvoorbeeld iedere kamer die je verhuurt in goede staat aan te bieden en ook zo te houden. Je bent dus als verhuurder verantwoordelijk voor reparaties als die nodig zijn. Je hoeft geen kleine klusjes te doen zoals lampen vervangen. Dat kan de huurder zelf doen.

Daarnaast heeft een huurder recht op privacy, wat betekent dat je niet zomaar zonder toestemming diens kamer binnen mag komen. Ook moet je altijd rekening houden met een opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuur. Als er in het huurcontract een vaste huurtermijn is afgesproken, kun je als verhuurder niet eerder het huurcontract beëindigen, behalve via de rechter.

Daarnaast zijn er regels die kunnen verschillen per gemeente. Informeer daarom altijd bij je gemeente waar je rekening mee moet houden en of toestemming nodig is voor de verhuur. Vermeld daarbij op wie de verhuur gericht is: bijvoorbeeld een familielid, een student of een expat (buitenlandse werknemer). Houd er ook rekening mee dat bij het verhuren van meer dan drie kamers tegelijk in een woning, er extra regels vanuit de gemeente zijn, zoals voor brandveiligheid en geluidsoverlast. Informeer daarom altijd bij de eigen gemeente.

Alle informatie, zoals de huurprijs, termijnen en regels neem je mee in het huurcontract. Om het zelf opstellen hiervan makkelijker te maken, raden we de modelhuurcontracten van de Woonbond aan. Die kosten slechts enkele euro’s en voldoen aan alle voorwaarden. Kijk op www.woonbond.nl

Hospitaverhuur

Je kan een of meer kamers verhuren terwijl je zelf in je huis blijft wonen. Deze zogenaamde hospitaverhuur kan een leuk extra inkomen opleveren, maar er zitten wel voorwaarden aan vast. Zo mag je een kamer maar aan één huishouden tegelijk verhuren en deel je zelf gemeenschappelijke voorzieningen met de huurder, zoals een keuken of een toilet. De kamer mag dus geen aparte zelfstandige woonruimte zijn met een eigen ingang. Voor hospitaverhuur is gewoonlijk geen toestemming nodig van je gemeente, maar het is toch verstandig op de gemeentesite te kijken wat er aan regels en voorwaarden hierover te vinden is.

Kamer verhuren & de AOW

Als er sprake is van een ‘commerciële relatie’ heeft een kamer verhuren geen gevolgen voor de AOW. Daarvoor gelden strikte voorwaarden, de relatie moet strikt zakelijk zijn. Daarmee wordt bedoeld dat je niet bijdraagt in bijvoorbeeld huishouden of bij de boodschappen. Je moet de zakelijke relatie bewijzen met een contract én met bankafschriften. Voldoe je niet aan die voorwaarden, dan kan dat – met name voor alleenstaanden – gevolgen hebben voor de hoogte van de AOW. Informeer altijd bij de Sociale Verzekeringsbank naar de voorwaarden: www.svb.nl

Gevolgen voor de belasting

Hoeveel belasting je betaalt hangt af van de huur-situatie. Gaat het om kortere verhuurperioden, bijvoorbeeld aan toeristen voor een weekend, dan moet je hierover inkomstenbelasting betalen onder ‘Overig werk’ in box 1. Als je een ruimte langere tijd verhuurt aan toeristen, moet je belasting betalen als ‘Winst uit onderneming’. Denk bijvoorbeeld aan een bed and breakfast.

Is dit niet het geval, dan hoef je gewoonlijk geen belasting te betalen over je huurinkomsten. Het gunstigst is de regeling kamerverhuurvrijstelling. Als je totale huuropbrengsten onder een bepaalde grens zitten – €5881 in 2023 – en de kamer deel is van je eigen woning waar je ook ingeschreven staat, mag je van de vrijstelling gebruikmaken. Je betaalt dan geen inkomstenbelasting en levert ook niet in op andere belastingfronten.

Als je niet voldoet aan de voorwaarden van kamerverhuurvrijstelling, heeft dat wel gevolgen. Je kan de hypotheekrente over het deel van je huis dat je verhuurt bijvoorbeeld niet langer aftrekken, wel over de rest van je woning.

Tegelijkertijd wordt het eigenwoningforfait aangepast naar het huisdeel waar je zelf woont.

Borg vragen

Als verhuurder kan je ook een waarborgsom vragen van één tot drie maal de kale huur. Deze borg houd je achter de hand in geval van het niet tijdig betalen van de huur of beschadigingen aan de kamer. 

Een kamer in een huurwoning verhuren

Wat als je geen koophuis hebt maar een huurwoning? Mag je dan een of meer kamers verhuren oftewel onderverhuren? Dat mag inderdaad, maar alleen als het in het huurcontract van de woning staat. Laat je niet verleiden om ondanks een verbod toch een kamer te onderverhuren. De verhuurder van de woning kan dan naar de rechter stappen voor het stopzetten van je huurcontract. Naast het verlies van je huurwoning kan je dan ook vaak nog een rekening voor een schadevergoeding verwachten. Je kan na toestemming een deel van je huurwoning onderverhuren, zonder dat dat gewoonlijk invloed heeft op de aangifte inkomsten-belasting. Hiervoor gelden grotendeels dezelfde belastingregels als voor het verhuren van een kamer in een koopwoning.

Verhuren zonder toestemming

Een rode draad bij het verhuren van een deel van je koopwoning is dat je toestemming van de hypotheekverstrekker nodig hebt. Krijg je die niet en besluit je toch te verhuren, dan loop je een groot risico. Financiële bedrijven houden graag hun eigen risico’s zo klein mogelijk, zeker bij de woning die het onderpand vormt van de hypotheek. Op een ongewenste huurder die schade kan veroorzaken aan het huis of niet meer weg wil, zitten ze daarom ook niet te wachten.

Als je wordt betrapt op verhuur zonder toestemming, moet je niet alleen direct de huur opzeggen, maar soms ook de hele hypotheeksom plus boeterente betalen. Dat betekent in de praktijk meestal dat je geen huis meer hebt. Bovendien kom je lastig aan een hypotheek voor een nieuwe woning, omdat er een melding in het register van hypotheekverstrekkers komt te staan.