Als je van het ene naar het andere koophuis verhuist, heb je twee opties. Ga je eerst je huis kopen en dan verkopen? Of verkoop je eerst je huidige woning en ga je dan pas op zoek naar iets nieuws? In het ene geval zit je mogelijk een tijdje zonder huis of zit er misschien meer druk achter de woningjacht. In het andere geval heb je vaak tijdelijk dubbele maandlasten. Wat zijn de voor- en nadelen van beide opties? En waar doe jij verstandig aan?
Eerst huis kopen en dan verkopen – wat doen anderen?
Het is niet zo dat een van beide áltijd de beste optie is. De scenario’s hebben allebei belangrijke voordelen én belangrijke nadelen. Waar kiezen de meeste mensen voor? Uit Funda-cijfers van december 2023 blijkt dat ongeveer 25% van de consumenten liever eerst wil kopen en 23% eerst wil verkopen (de overige ondervraagden kochten of verkochten alleen een woning of hadden geen voorkeur). Kortom: er is duidelijk voor beide opties iets te zeggen.
Overigens komt bij een grote krapte op de huizenmarkt iets vaker eerst kopen dan verkopen voor. De angst om geen nieuwe woning te vinden is dan groter dan de angst om de huidige woning niet te kunnen verkopen.
Eerst kopen en dan verkopen: de voor- en nadelen
Laten we beginnen met de optie waarbij je eerst een nieuwe woning koopt en pas daarna je huidige woning te koop zet. Vooral bij een beperkt aanbod aan woning kiezen veel mensen voor deze optie. Het is dan lastiger om een nieuw droomhuis te vinden én te bemachtigen. Veel mensen lopen dan liever niet het risico om hun huidige woning alvast te koop te zetten en misschien nog niets nieuws te hebben.
De voordelen van eerst kopen en dan verkopen zijn
- Je weet zeker dat je niet een tijdje zonder huis zit. Je kunt de planning van de verkoop beter afstemmen op de sleuteloverdracht voor je nieuwe woning.
- Je hoeft maar één keer te verhuizen en hoeft niet tijdelijk in een huurwoning of op een vakantiepark te verblijven.
Als je eventueel moet klussen aan het huis, dan kun je tijdens de verbouwperiode in je oude huis blijven wonen. Dat scheelt - Je hebt de tijd om naar een nieuwe woning op zoek te gaan. Er is niet, zoals wanneer je eerst je huis verkoopt, haast bij omdat je je huidige woning snel uit moet.
Maar eerst kopen dan verkopen heeft ook een paar nadelen
- Je weet niet zeker hoeveel je woning opbrengt. Dat geeft enige onzekerheid over je budget voor het nieuwe huis. Wel kan een makelaar je vaak een indicatie van de verkoopprijs geven.
- Mogelijk zit je een tijdje met dubbele lasten. Dat geldt als je je huis niet direct verkoopt, als je nog moet klussen aan je nieuwe woning of als je om een andere reden niet meteen verhuist.
- Als je de overwaarde op je huidige woning wilt gebruiken voor je nieuwe huis, dan moet je een overbruggingskrediet nemen. Daarvoor betaal je een forse rente tijdens de overbruggingsperiode. Je betaalt dan driedubbel: de aflossing en rente voor je nieuwe woning én voor je oude woning, en de rente voor je overbruggingskrediet.
- De verstrekker van het overbruggingskrediet gaat uit van 90% van je getaxeerde woningwaarde. Daarom kun je mogelijk minder lenen dan je zou willen.
- Er is een risico dat je woning minder opbrengt dan gehoopt.
Overigens kun je in de koopovereenkomst voor je nieuwe woning laten zetten dat de koop alleen doorgaat als je je huidige huis vóór een bepaalde datum verkoopt. Dit geldt dan als een ontbindende voorwaarde. Vraag wel aan je makelaar of dit in jouw geval een verstandige voorwaarde is. Verkopers zullen vaak de voorkeur geven aan bieders die deze ontbindende voorwaarde niet hebben.
Eerst verkopen dan kopen: de voor- en nadelen
De tweede optie (eerst verkopen en dan kopen) brengt minder risico’s met zich mee. Je weet precies wat je voor je oude woning krijgt. Dat huis heb je namelijk al verkocht. Daardoor weet je ook exact hoeveel je eventuele overwaarde bedraagt en wat je dus te besteden hebt aan je nieuwe woning. Daarnaast hoef je niet bang te zijn dat je huidige woning misschien niet verkocht wordt. Een prettig idee!
Dit zijn de belangrijkste voordelen van eerst verkopen en dan kopen
- Je weet precies wat je financiële mogelijkheden zijn voor een nieuwe woning, omdat de opbrengst van je huidige huis al bekend is.
- Je betaalt geen dubbele maandlasten en betaalt ook niet voor een overbruggingshypotheek. Dat type hypotheek is vaak erg prijzig.
- Voor verkopers is het aantrekkelijk dat jij als koper veel zekerheid hebt over je financiële mogelijkheden. Mogelijk is je bod daardoor interessanter.
Maar ook aan dit scenario kleven nadelen. De belangrijkste zijn
- Er zit meer haast achter om een nieuwe woning te vinden, omdat je na een tijdje je huidige woning moet verlaten.
- Mogelijk moet je een tijdje een woning huren, tenzij je bij bekenden terecht kan. Ook dat brengt kosten met zich mee. Bovendien is het extra werk en gedoe. Je moet dan twee keer in korte tijd verhuizen.
- Wellicht moet je (een deel van) je spullen tijdelijk ergens opslaan. Daardoor heb je niet alles bij de hand en ben je ook opslagkosten kwijt.
- Als je niet het type huis vindt dat je zoekt of als je bod niet gekozen wordt, dan kan de verhuizing langer op zich laten wachten.
Overigens kun je als verkoopvoorwaarde opnemen dat de verkoop van je huis alleen doorgaat als je voor een bepaalde datum een nieuwe koopwoning vindt. Maar voor kopers van jouw huis kan dat natuurlijk een afknapper zijn, omdat het hen meer onzekerheid geeft.
Dus: hoe maak je de keuze voor eerst kopen of eerst verkopen?
Zowel eerst kopen en dan verkopen als de omgekeerde optie heeft voor- en nadelen. Het is dus belangrijk om voor jezelf af te wegen welke voor- en nadelen jij het belangrijkst vindt.
Deze vragen kunnen je helpen om een goede keuze te maken
- Is er veel vraag naar huizen op dit moment en hoe goed ligt jouw woning op de markt? Als een makelaar verwacht dat je woning op dit moment lastiger te verkopen is, kan het verstandig zijn om je woning te verkopen voordat je iets nieuws koopt.
- Hoeveel aanbod aan woningen is er? Als er bijna geen huizen te koop staan die aan jouw wensenlijstje voldoen, is het soms verstandiger om eerst je zoektocht naar een woning te laten slagen en dan pas je huidige huis te koop te zetten. Dat geldt ook als er veel concurrentie is van andere bieders en het dus lastig is om ertussen te komen.
- Heb je al een specifiek huis in gedachten? Als je je pijlen al op één woning hebt gericht, dan moet je vaak snel toehappen. Er zit dan waarschijnlijk niets anders op dan eerst bieden op dit huis en pas na de koop je huidige woning in de verkoop zetten.
- Hoe groot is je financiële ruimte? Als je niet voor je maximumbudget wilt kopen, dan kun je de dubbele woonlasten misschien wel dragen en is het geen ramp als je huidige huis iets minder opbrengt.
- Hoe erg zou je het vinden om tijdelijk ergens anders te wonen? Als je al veel aan je hoofd hebt of liever niet te veel stress hebt, kan het handiger zijn om eerst te kopen en dan pas te verkopen. Dan zit je niet met twee verhuizingen vlak na elkaar.
Overleg ook altijd met een hypotheekadviseur en makelaar waar jij goed aan doet. Een hypotheekadviseur kan je meer vertellen over de financiële consequenties van beide scenario’s. De makelaar kan je inzicht geven in de taxatiewaarde van je huis en de verkoopbaarheid ervan. Zo kun je zelf een goede keuze maken of je eerst koopt en dan verkoopt, of toch andersom.
