Op dit moment verhuur ik een woning aan een nichtje van mij. Zij heeft het niet zo breed en daarom hoeft zij mij niet zo veel huur te betalen. Nu vroeg ik mij af voor welke waarde ik deze woning voor de inkomstenbelasting op moet geven. Moet dit voor de WOZ-waarde of kan dit tegen een lagere waarde?
Een verhuurde woning moet u in box 3 opgeven als overige onroerende zaak. Bij de verhuur voor een langere periode (zoals bij u en uw nichtje) en de huurder huurbescherming geniet (zoals bij uw nichtje) is de standaardregel dat u deze woning op mag geven voor een lagere waarde dan de WOZ-waarde. Hoeveel dit lager is, hangt af van de jaarhuur. De jaarhuur is in het kort 12 keer de maandhuur. Het gaat om de kale huur dus huur voor stoffering en meubels en in de huur begrepen bedragen voor gas, water en/of licht tellen daarvoor niet mee.
Vervolgens rekent u uit hoe deze jaarhuur zich verhoudt tot de WOZ-waarde. Het percentage dat daar uit komt, zoekt u terug in de zogenoemde leegwaarde-ratio-tabel op de site van de Belastingdienst. Het percentage dat daarin vermeld staat, is het percentage dat u mag loslaten op de WOZ-waarde en daaruit volgt de waarde die u op moet geven in uw aangifte inkomstenbelasting.
Let echter op: omdat u de woning vermoedelijk verhuurt voor een dusdanig lage huurprijs die u nooit zou hebben afgesproken met een willekeurige derde, gelden er andere regels. Bovendien zijn deze regels sinds 2023 ook nog eens behoorlijk aangescherpt.
- Tot 2023 gaf u dan 62% van de WOZ-waarde op.
- Vanaf 2023 moet u dan gewoon uitgaan van de WOZ-waarde.
N.B. Ik ben in het bovenstaande niet ingegaan op de eventuele schenkbelasting aspecten. De fiscus zou namelijk ook nog eens kunnen stellen dat, voor zover de huur lager is dan een zakelijke huurprijs, u schenkingen doet aan uw nichtje. Boven de vrijstelling (2024: € 2.658) zou er dan door uw nichtje schenkbelasting verschuldigd zijn. De maandhuur zou dan aantoonbaar meer dan €200 per maand lager moeten zijn dan een zakelijke huur, wil dit spelen. Over het algemeen loopt dit overigens allemaal niet zo’n vaart.
Mr. Nicole Goud is fiscalist en jurist. Zij is ruim 15 jaar als belastingadviseur werkzaam geweest, heeft daarna een aantal jaren gewerkt binnen de advocatuur en als auteur bij een opleidingsbedrijf voor financiële dienstverlening op het gebied van o.a. erfrecht, familierecht, en het fiscale recht (erf- en schenkbelasting, inkomstenbelasting, bedrijfsopvolging). Ook heeft zij ervaring in de notariële boedelpraktijk. Sinds 2015 is zij eigenaar van Akto, uw erfcoach en meer (www.akto.nu) en houdt zij zich vooral bezig met alle juridische, fiscale en financiële aspecten die zien op de voorbereiding en de afwikkeling van nalatenschappen. Sinds 21 maart 2019 is zij ook RegisterExecuteur.
