De notaris legt uit
U sluit een koopovereenkomst af maar het is nog niet zeker of u de financiering rond zult krijgen. In dit soort gevallen is het gebruikelijk dat afgesproken wordt dat de koper het recht heeft de koopovereenkomst te ontbinden als hij twee afwijzingen van geldverstrekkers heeft. Wat nu als u maar een afwijzing heeft?
Stel u heeft het huis van uw dromen gevonden en u wilt het dolgraag in eigendom hebben. De wet verplicht u dan om eerst een schriftelijke koopovereenkomst te sluiten. In die koopovereenkomst bepaalt u de datum waarop de woning notarieel aan u geleverd zal worden.
Ook wordt vaak in de overeenkomst geregeld op welke wijze u van de koop af kunt komen. Een dergelijke clausule wordt juridisch een ontbindende voorwaarde genoemd. De meest voorkomende ontbindende voorwaarde is die van de financiering (ik schreef al eerder een column over dit onderwerp; lees hier). Deze bepaling geeft u als koper het recht de koopovereenkomst binnen een afgesproken periode te ontbinden als u niet ten minste het afgesproken bedrag kunt lenen. De verkoper verwacht natuurlijk van u dat u uw uiterste best doet de lening rond te krijgen (u heeft een 'inspanningsverplichting').
Bewijs en boete
In de meeste koopovereenkomsten wordt bepaald dat u een beroep kunt doen op de ontbindende voorwaarde als ten minste twee erkende geldverstrekkers schriftelijk verklaren dat zij u het geld niet willen lenen. Doet u te laat een beroep op de ontbindende voorwaarde of kunt u niet ten minste twee afwijzingen overleggen, dan bent u op grond van de koopovereenkomst vaak een boete van 10 procent van de koopsom verschuldigd. Hoe hoger de koopsom, des te hoger de boete!
Niet voldoende afwijzingen: de escape!
Sinds 1 augustus 2011 stellen geldverstrekkers hun cliënten - op grond van de nieuwe (nog zwaardere) regels – beter in kaart brengen voordat er geld wordt uitgeleend. Hiermee is veel tijd gemoeid. In de praktijk leidt dit er vaak toe dat de eerste afwijzing op zo een laat tijdstip wordt ontvangen dat een tweede bank geen tijd meer heeft de financieringsaanvraag goed te bestuderen. Als de verkoper daar geen begrip voor heeft, zal hij de 10 procent boete opeisen. Dit is voor u als koper heel vervelend. Des te vervelender wordt het als de bank u aangeeft waarom zij u het geld niet wilt lenen en uit die motivatie duidelijk wordt dat het aankloppen bij een andere bank geen zin heeft.
Op 1 februari jongstleden deed de rechtbank Amsterdam een uitspraak over een soortgelijke situatie. Het volgende speelde. Verkoper en koper sloten een koopovereenkomst waarin een ontbindende voorwaarde voor financiering was opgenomen. Drie dagen voor het verstrijken van de ontbindende voorwaarde vertelde de financieel adviseur aan de koper dat een financiering bij Florius niet haalbaar was. De adviseur had nog met twee andere banken (ING en BLG) overlegd, maar wist al te melden dat die andere geldverstrekkers het financieringsverzoek ook zouden afwijzen. De koper stuurde de afwijzing van Florius meteen door naar de verkoper en de notaris.
De verkoper was natuurlijk niet blij en gaf de koper nog drie dagen extra tijd om de tweede afwijzing te regelen. Toen dat niet lukte, eiste de verkoper de 10 procent boete op.
De rechter stelde de verkoper in het ongelijk: de koper had namelijk op tijd een aanvraag ingediend voor de financiering. Bovendien had de koper een professioneel financieel adviseur ingeschakeld die nog twee andere banken had gesproken die een financiering ook zouden afwijzen. Ofschoon de koper niet twee afwijzingen van geldverstrekkers kon tonen, was de rechter van mening dat de koper zich voldoende had ingespannen om de financiering rond te krijgen.
Heeft u naar aanleiding van deze column of andere notariële kwesties vragen, stel die dan via twitter(@anielautar).
