De notaris legt uit
Een tweede hypotheek afsluiten gaat niet altijd zonder slag of stoot. Notaris Aniel Autar wijst op de valkuilen.
Nu woningen minder snel verkocht worden, kiezen veel huizenbezitters ervoor hun woning op te knappen. Vaak wordt er dan geld geleend om de verbouwing te financieren. In de praktijk wil de bank vaak een tweede hypotheek. Maar als de eerste hypotheek voor een andere bank is, moet die andere bank dan akkoord gaan met de tweede hypotheek?
Er zijn maar weinig mensen die de aankoop van hun woning uit eigen financiële middelen kunnen betalen. Als de woning voldoende waard is en als uw inkomen hoog genoeg is, kunt u vaak het benodigde bedrag van de bank lenen. De bank wil er natuurlijk wel zeker van zijn dat u daadwerkelijk betaalt. En voor het geval u niet betaalt, wil de bank ook zekerheden hebben. De zekerheid wordt dan gegeven in de vorm van een hypotheekrecht: het recht om uw woning via een openbare veiling te kunnen verkopen en met de verkoopopbrengst uw hypotheekschuld in te mogen inlossen. De hypotheek moet in een door de notaris opgesteld document (‘de hypotheekakte’) worden vastgelegd. Dit wist u waarschijnlijk al. Maar wist u ook dat de meeste banken in de hypotheekakte laten bepalen dat u – als u ooit een tweede hypotheekakte wilt ondertekenen – toestemming van de eerste hypotheekbank nodig heeft?
In Nederland worden iedere dag tweede of hogere hypotheken gesloten. De meeste notarissen wijzen hun cliënten op de verplichting de eerste hypotheekbank te verzoeken akkoord te gaan met de tweede hypotheek. Maar wat als u dat niet doet? Op 2 februari jongstleden is er een uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam gepubliceerd die over dit onderwerp gaat.
Wat was er aan de hand. Een cliënt, laten we haar Anke noemen, wilde een tweede hypotheek afsluiten. De eerste hypotheek had ze via SNS PROPERTY FINANCE B.V. (hierna: de SNS) gesloten. Anke wilde de tweede hypotheek via een andere bank laten lopen. De notaris wees Anke op haar verplichting toestemming aan de SNS te vragen en dat hij de SNS namens Anke om die toestemming wilde vragen. Anke wilde dat niet en vond dat de notaris zich er buiten moest houden. Het was immers haar verplichting en niet die van de notaris. En als de notaris de SNS toch om toestemming zou vragen, was dat in strijd met de geheimhoudingsplicht van de notaris.
U raadt het al: Anke betaalde de SNS niet meer. De gedupeerde SNS vond dat de notaris ook aan de belangen van de SNS had moeten denken toen er voor de tweede hypotheek werd getekend. De SNS vond dat de notaris niet had mogen meewerken aan deze wanprestatie.
Het Gerechtshof was het met de SNS eens: de notaris behoorde na te gaan of de cliënt écht de toestemming heeft gevraagd en – als de toestemming was verkregen – of de eerste hypotheekbank (in dit voorbeeld: de SNS) extra voorwaarden aan de toestemming had verbonden. Alhoewel het Gerechtshof daar niets over heeft gezegd, zal de notaris dan natuurlijk ook moeten controleren of de cliënt zich aan die extra voorwaarden houdt.
Wees er dus op bedacht dat het in de praktijk (iets) langer kan duren voordat u de hypotheekakte kunt tekenen.