Waar u aan moet denken bij het verkopen van een huis
Van een koophuis naar een (kleinere) huurwoning? Dat kan een slimme keuze zijn. De overwaarde komt vrij en je hoeft je woning niet meer zelf te onderhouden. Maar wat zijn de consequenties? Hoe zit het bijvoorbeeld met de belasting, schenkingen en de erfenis?
Veel Plus-lezers worstelen met de vraag: huren of kopen? Een lezer stuurde dit herkenbare bericht naar geldenrecht@plusmagazine.nl: “Wij zijn 75 jaar en hebben een eigen woning, die geheel is afbetaald sinds 2010. De waarde is ongeveer €350.000. Nu willen we het huis misschien verkopen en dan gaan huren, zodat we kleiner en gelijkvloers kunnen wonen. Maar we zien ertegenop, omdat we geen idee hebben van de financiële consequenties. Je hebt dan opeens veel spaargeld. Wat betekent dat voor de belasting? Wat als een van ons naar een verpleeghuis gaat? En hoeveel mag je maximaal aan de kinderen schenken?”
Om daar goed antwoord op te geven, spraken we drie specialisten: Jasper Nobel (notaris bij Grafhorst Notarissen in Utrecht), Oscar Noorlag (hypotheekexpert bij Van Bruggen) en Dieuwke Borger (NVM-makelaar en taxateur bij BorgerSmith Makelaars en Taxateurs in Amstelveen).
Wat is interessanter: het huis verkopen en gaan huren of een ander huis kopen?
Oscar Noorlag: “Het is niet zo dat een van de twee per definitie beter is. Het hangt af van de doelen en wensen. Waar wil je de overwaarde bijvoorbeeld voor gebruiken? Heb je dat geld nodig voor een specifiek doel? Dan is huren misschien interessant, omdat je daardoor de overwaarde vrij kunt besteden.
Een voordeel van huren is dat je de overwaarde van het verkochte huis vrij kunt besteden
Huren kan wel duurder uitpakken. Je hebt lage maand-lasten als je, zoals de vraagsteller, in een afbetaald koophuis woont. Dan betaal je geen hypotheeklasten. Koop je een kleinere, goedkopere koopwoning, dan heb je misschien opnieuw lage lasten. Dat geldt zeker als je door je overwaarde minder hypotheek nodig hebt. Voor een huurwoning betaal je vaak relatief veel huur en servicekosten. Aan de andere kant zijn de onderhoudskosten voor het huis dan niet voor jou. Dat geeft ook een stuk gemak.”
Hoe kun je een afweging maken tussen een woning huren of toch kopen?
Dieuwke Borger: “Ten eerste zijn daar natuurlijk de maandlasten. Reken goed uit hoeveel je aan een huurhuis en hoeveel je aan een koophuis kwijt bent.
Ten tweede speelt de overwaarde mee. Een voordeel van gaan huren is dat je overwaarde beschikbaar komt als je je huis verkoopt: je haalt het geld uit de stenen. Als je dat prettig vindt, pleit dat voor huren. Aan de andere kant zijn er ook mensen die huren zonde van het geld vinden, omdat de huren hoog liggen en je dan geen koopwoning (met overwaarde) aan je kinderen kunt nalaten.
Ten derde kan minder onderhoud aan het huis een reden zijn om te huren. De verhuurder regelt het onderhoud voor je. Dat is fijn als je er zelf liever geen omkijken naar hebt.
Ik raad vooral aan om er goed over na te denken of je wilt huren of (opnieuw) kopen. Zo voorkom je dat je twee keer moet verhuizen. Praat er eens over met een makelaar en een financieel adviseur of iemand anders die de stap al heeft gezet. Zij kunnen meedenken over wat verstandig is.”
Hoe makkelijk is het om aan een huurwoning te komen?
Dieuwke Borger: “Dat verschilt per regio en per woonplaats. In sommige woonplaatsen kan dat erg lastig zijn; op andere plekken is het aanbod groter en zijn de wachtlijsten korter. Als je specifiek een seniorenwoning of een zorgwoning zoekt, kan dat ook weer anders zijn. In sommige gemeenten kun je daar makkelijker aan komen dan aan een gewone huurwoning.
Het is verstandig om met een makelaar in gesprek te gaan die jouw regio goed kent. Diegene kan je meer vertellen over het woningaanbod in de buurt. Informeer ook bij de gemeente en een lokale wooncorporatie en kijk of het verstandig is je alvast in te schrijven.”
Een huurwoning is meestal duurder dan een koophuis, bij dezelfde oppervlakte
Hoeveel kost een huurwoning?
Dieuwke Borger: “Over het algemeen ben je aan een huurwoning meer huur kwijt per maand dan dat je voor een koopwoning van dezelfde grootte aan hypotheek betaalt. Ook profiteer je bij een huurhuis niet van een eventuele waardestijging van de woning. Hoeveel de huur precies bedraagt, verschilt per regio. In de Randstad en andere stedelijke gebieden betaal je over het algemeen een stuk meer dan als je in een ander deel van Nederland woont.”
Heb je altijd recht op huurtoeslag?Nee, volgens de Belastingdienst heb je in 2024 alleen recht op huurtoeslag als je huur niet hoger is dan €879,66. Daarnaast gelden een paar extra voorwaarden, zoals dat twee partners samen niet meer dan €73.904 vermogen mogen hebben. Voor 2025 gelden iets hogere bedragen, maar bij het ter perse gaan van dit nummer zijn de definitieve grenzen nog niet bekend. Kijk op www.toeslagen.nl voor meer informatie. Het stel uit het voorbeeld komt daar ver bovenuit als hun overwaarde vrijkomt. Zij hebben dus geen recht op huurtoeslag. |
Is de overwaarde vrij beschikbaar als je het huis verkoopt?
Jasper Nobel: “Ja, de overwaarde komt vrij zodra je de woning hebt overgedragen bij de notaris. Koop je een nieuwe woning? Dan kun je de overwaarde gebruiken om minder hypotheek voor het volgende huis nodig te hebben. Koop je geen ander huis, bijvoorbeeld omdat je gaat huren? Dan krijg je de overwaarde op je rekening gestort en kun je die vrij besteden.”
Wat is slim om te doen met de overwaarde als dit bedrag vrijkomt?
Jasper Nobel: “Het geld dat na de verhuizing overblijft, kun je op een spaarrekening storten en eventueel deels beleggen. Het is verstandig om het geld te spreiden over verschillende banken. Dankzij het depositogarantiestelsel van De Nederlandsche Bank (DNB) is spaargeld tot €100.000 per rekeninghouder gedekt bij banken met een DNB-vergunning. Dus als je per persoon niet meer dan een ton bij één bank hebt staan, weet je zeker dat je het geld niet kwijt bent als een bank failliet zou gaan.”
Oscar Noorlag: “Beleggen kan ook een optie zijn. Dat levert je gemiddeld meer rendement op dan sparen. Als je hier zelf weinig omkijken naar wilt hebben, kun je naar een beleggingsfonds gaan, zoals Semmie of Brand New Day. Zo’n fonds kan het geld gespreid voor je beleggen, waardoor je minder risico loopt.”
Hoeveel belasting betaal je over de overwaarde?
Oscar Noorlag: “Over de overwaarde betaal je belasting in box 3. Maar als stel hoefde je in 2024 over de eerste €114.000 vermogen in box 3 geen belasting te betalen. Voor alleenstaanden ligt de grens bij €57.000. Wanneer je de overwaarde op een spaarrekening zet, betaal je minder belasting dan als je ermee belegt.
Stel dat de overwaarde van €350.000 het enige vermogen van dit stel is. Dan hebben ze een vrijstelling van €114.000. Ze betalen dan belasting over €236.000. Als dit hele bedrag op een spaarrekening staat, dan geldt in 2024 een voorlopig fictief rendement van 1,03%. Oftewel: €2430. Over dat bedrag betaalt het stel 36% belasting. Dat komt neer op €875.” Voor 2025 zijn de tarieven bij het ter perse gaan van dit nummer nog niet bekend, maar vergelijkbaar.
Hoe zit het als je eerst gaat huren en later alsnog een huis wilt kopen?
Jasper Nobel: “Het is mogelijk om later alsnog een woning te kopen en daarvoor (een deel van) de overwaarde te gebruiken. Houd wel rekening met de bijleenregeling. Vanuit die regeling moet je voor een volgende koopwoning eerst je vrijgekomen overwaarde gebruiken. Doe je dat niet, dan ontvang je over een deel van de hypotheek geen hypotheekrenteaftrek.
De bijleenregeling geldt drie jaar. Als je na die drie jaar een nieuwe woning koopt, kun je alsnog het hele bedrag aan hypotheek krijgen mét behoud van hypotheekrenteaftrek. Tenminste, als je nog recht hebt op die aftrek. Dat kan een hypotheekadviseur voor je uitzoeken.”
Oscar Noorlag: “Je kunt er ook voor kiezen om voor het huis dat je koopt alsnog een kleine hypotheek te nemen. Misschien levert dat je iets minder hypotheekrenteaftrek op, als je daar al recht op hebt. Maar je hebt dan wel meer geld beschikbaar voor andere doelen.”
Hoe zit het met de eigen bijdrage voor een verpleeghuis als je veel overwaarde hebt?
Jasper Nobel: “De eigen bijdrage hangt af van je inkomen, waaronder je inkomen uit vermogen. Je zou kunnen zeggen dat een groter vermogen ongunstig is als je naar een verpleeg-huis gaat. Maar dat is in mijn ogen te kort door de bocht. In een verpleeghuis wordt intensief voor je gezorgd. Die zorg kost in werkelijkheid nog meer dan de bijdrage die je ervoor betaalt. Ook betaal je naar draagkracht; de bijdrage is nooit meer dan wat je feitelijk kunt betalen.
Voor je eigen bijdrage telde in 2024 alleen je vermogen in box 3 mee dat boven het vrijgestelde bedrag van €114.000 voor een stel of €57.000 voor een alleenstaande uitkomt. De peildatum daarvoor is twee jaar geleden. Dus als je de woning nu verkoopt, wordt pas over twee jaar gerekend met de overwaarde.
Verder betaal je voor de eerste maanden in een verpleeghuis lagere kosten: maximaal rond de €900 per maand. Voor de maanden daarna geldt een maximum van zo’n €2900. Bovendien wonen mensen gemiddeld maximaal één jaar in een verpleeghuis.
Als je echt met de eigen bijdrage in je maag zit, kun je je vermogen verlagen door schenkingen te doen. Maar let op: vermogen geeft ook keuzevrijheid, bijvoorbeeld de vrijheid om naar een particulier verzorgingshuis te gaan. Ook telt je vermogen van twee jaar geleden. Dus pas na twee jaar wordt gerekend met je vermogen zonder de schenkingen.”
Hoe hak je de knoop door?
Sta jij voor het huren-of-kopen-dilemma? Eén vraag is het belangrijkste: waarom overweeg je om van een koop- naar een huurhuis te verhuizen? Wat spreekt je aan in een huurwoning? Wat staat je tegen aan een koophuis? Hoe wil je wonen? Daarna komen de financiële gevolgen pas aan bod en met de huidige huizenmarkt biedt de overwaarde – die er meestal is – veel mogelijkheden. Huren kost geld, maar dat geld is er vaak ook. Bespreek je situatie zeker met een financieel specialist, een makelaar of iemand die de stap al heeft gezet. Zij kunnen je meer vertellen over de financiële consequenties van je keuze én het woningaanbod in je regio.
Of je nu verhuist naar een huur-huis, toch voor een nieuw (kleiner)koophuis kiest of blijft wonen waar je woont – voor alles valt iets te zeggen. Als je maar een weloverwogen keuze maakt.
