De huur te hoog: maak bezwaar

• Ik wil direct de maximale huurprijs voor een woning berekenen (bron: Woonbond)

Uit onderzoek van de Nederlandse Woonbond blijkt dat huurders meer geld kwijt zijn aan woonlasten dan huizenkopers. Volgens de belangbehartiger van huurders besteden huizenkopers slechts 16 procent van hun inkomen aan woonlasten, terwijl huurders een kwart van hun inkomen kwijt zijn aan de huur. Het verhogen van de huur is door het kabinet dan ook flink aan banden gelegd.

Sinds 2007 is de maximale stijging gekoppeld aan de inflatie. Voor die tijd was dat anders. Particuliere verhuurders en corporaties berekenden jarenlang huurverhogingen die ver boven de jaarlijkse geldontwaarding uitkwamen.

Om de kosten voor huurders te beperken, heeft de overheid strenge regels opgesteld. Alleen voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs boven de €631,73 in de vrije sector gaan deze regels niet op. Geliberaliseerd wil zeggen: als het huurcontract inging op of na 1 juli 1994 en er op dat moment een huurprijs is afgesproken boven de op dat moment geldende huursubsidiegrens, of als de woning tussen juli 1989 en juli 1994 is gebouwd.

Wel of niet klagen
Verhuurders houden zich gelukkig steeds beter aan de regels. Grootschalige stadsvernieuwingsprojecten, een goede economie en strenger toezicht door woningbouwcorporaties en gemeenten liggen hieraan ten grondslag.

Huurders klagen daardoor minder over de staat van de woning of een te hoge huurprijs. Dat zegt de Huurcommissie, een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over het onderhoud van de woning, de huurprijs en de servicekosten. Maar dat betekent niet dat alles dik in orde is. Het afgelopen jaar behandelde de Huurcommissie 3800 zaken over servicekosten en 2500 over huurverhoging.

Bezwaar maken

Tegen een huurverhoging – meestal per 1 juli – kunt u in een aantal gevallen bezwaar maken.

Ten eerste: zomaar de huur verhogen mag niet. De belangrijkste regel is dat de verhuurder ten minste twee maanden vóór de ingangsdatum van de huurverhoging de huurder hiervan schriftelijk op de hoogte moet stellen.

Ten tweede geldt er een maximale stijging van de kale huurprijs. Die is gekoppeld aan de inflatie en bedraagt dit jaar 1,6 procent. Servicekosten voor water, gas, elektriciteit en de schoonmaak van bijvoorbeeld het portiek vallen hierbuiten en mogen dus harder stijgen. Als u twijfelt over de hoogte van deze kosten, is het aan te raden een kopie van de betreffende rekeningen op te vragen bij uw verhuurder.

Ten derde is er een maximale huurprijs. Deze wordt vastgesteld aan de hand van het zogeheten ‘woningwaarderingsstelsel’. Dit stelsel drukt de waarde van uw woning in punten uit (zie schema ‘Hoeveel punten is uw woning waard?’). Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. Het totale puntenaantal van uw woning bepaalt de maximale huurprijs van uw woning.

Een woning die bijvoorbeeld in totaal tachtig punten oplevert, mag volgens het puntenstelsel niet meer kosten dan €335,90 per maand. U kunt de brochure over het woningwaarderingsstelsel opvragen bij het Ministerie van Vrom, tel: 070-339 50 50 of downloaden via www.vrom.nl.

Naar de Huurcommissie
Betaalt u te veel huur voor te weinig punten? Dan kunt u deze klacht in eerste instantie aan de verhuurder (schriftelijk) kenbaar maken vóór de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Als de nieuwe huurprijs per 1 juli ingaat, moet u de verhuurder dus ook voor 1 juli op de hoogte stellen van uw bezwaren.

• Lees en download hier onze voorbeeldbrief om bezwaar te maken 

Mocht u er met de verhuurder niet uitkomen, dan kunt u uw klacht aan de Huurcommissie voorleggen. Daarvoor moet u een formulier aanvragen bij de Huurcommissie.

Huurders moeten rekening houden met een behandeltijd van een half jaar en kunnen niet in alle gevallen naar de Huurcommissie. Het komt regelmatig voor dat bezwaren ongegrond worden verklaard. Dat is bijvoorbeeld het geval als een huurder klaagt dat de ingangsdatum van de huurverhoging een andere is dan 1 juli. Huurverhoging per 1 juli is namelijk geen wettelijke verplichting.

Huurders vinden regelmatig dat zij een te hoge huur hebben in verhouding tot hun inkomen. In dergelijke gevallen adviseert de Huurcommissie mensen naar de Belastingdienst te gaan, waar zij een verzoek tot huurtoeslag (voorheen huursubsidie) kunnen indienen.

Als een andere huurder een lagere huur betaalt voor een identieke woning als die van u, is dat ook geen gegronde reden om te klagen over de huurprijs. Alleen het puntensysteem en de geldende huurprijs voor de woning van de huurder zijn bepalend of de huurverhoging terecht is of niet.

De zaak in behandeling
Wel aankloppen bij de Huurcommissie kan in drie gevallen:

1. Als de verhuurder de kale huur met een te hoog percentage verhoogt.
2. Als er fouten zijn gemaakt in het voorstel tot huurverhoging. Bijvoorbeeld als de verhuurder de brief te laat heeft verstuurd of als hij ten onrechte voor de tweede keer in een jaar vraagt om huurverhoging. (Dat laatste mag als de woning is gerenoveerd en de huurverhoging van tevoren is afgesproken)
3. Als de nieuwe huur boven de maximale huurprijsgrens uitkomt. Deze grens is afhankelijk van het puntenaantal van de woning.

Als uw grieven onder een van deze drie categorieën vallen, zal de Huurcommissie de zaak in behandeling nemen. Daarvoor moet u €11 aan leges betalen. Nadat de leges zijn ontvangen, wordt informatie verzameld over het verzoek. Afhankelijk van het soort verzoek, kan een onderzoek in de woonruimte plaatsvinden. De onderzoeker maakt dan bijvoorbeeld een puntentelling van de woonruimte en/of kijkt naar eventuele onderhoudsgebreken.

Op de hoorzitting kunnen huurder en verhuurder reageren op de bevindingen. Zij kunnen zich ook door iemand laten vertegenwoordigen. Als huurder of verhuurder niet op de hoorzitting komen, kunnen zij tot één dag voor de hoorzitting schriftelijk commentaar op het onderzoeksrapport indienen.

Huurcommissie doet nog meer
Naast huurverhogingkwesties doet de Huurcommissie ook uitspraak in andere geschillen over de huurprijs, de servicekosten en het onderhoud van de woning. Als het huurcontract bijvoorbeeld nog geen zes maanden bestaat, kan de huurder de hoogte van de huurprijs en de onderhoudstoestand door de Huurcommissie laten toetsen. Als uit de puntentelling blijkt dat u te veel huur betaalt, zal de nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van het huurcontract ingaan.

Het is mogelijk de huurprijs in een later stadium te laten toetsen. In dat geval gaat de eventuele nieuwe huurprijs in vanaf het moment dat u in het gelijk wordt gesteld. De Huurcommissie zal de huurprijs nooit omhoog schroeven. De huurprijs blijft gelijk of zakt.

Voordat u een bezwaar indient bij de Huurcommissie, kunt u gratis advies inwinnen op een van de spreekuren bij u de regio. U kunt ook het gratis telefoonnummer 0800-488 72 43 van de Huurcommissie bellen of kijken op www.huurcommissie.nl.

Bereken de maximale huur van een woning (puntensysteem)

• Ik wil de maximale huurprijs voor een woning berekenen (bron: Woonbond)