Zonder goede afwatering beland je zomaar van de regen in de drup. Wat doe je als er een probleem is met een verouderde dakgoot? En wat als de regenpijp van de buren lekkage veroorzaakt? Wie is dan aansprakelijk voor eventuele schade?
Op Plusonline.nl bieden we iedereen de kans gratis kennis te maken met Plus Magazine. Hét maandblad bomvol informatie en inspiratie. Maar deze artikelen, dossiers en columns maken kost veel tijd en geld. Wilt u meer? Overweeg dan ook een abonnement op Plus Magazine.
We hebben lekkage door een verouderde dakgoot. Kunnen we de schade verhalen op onze inboedel- of opstalverzekering?
Een opstalverzekering dekt schade aan een woning. Het gaat dan om alles wat vastzit, zoals het dak, de muren en leidingen. Alles wat loszit in een huis – meubels e.d. – valt onder de inboedelverzekering. Dus afhankelijk van wat schade heeft opgelopen door de lekkage, wordt dat door de opstal- of de inboedelverzekering gedekt.
Er zitten wel wat voorwaarden aan de dekking bij lekkage. Zo wordt maar een beperkt aantal oorzaken geaccepteerd, zoals lekkage door water- en verwarmingsleidingen, wateroverlast door storm en lekkage van dakgoten en daken. Daar komt ook nog bij dat je verzekeraar de schadevergoeding kan beperken of weigeren als de lekkage te voorkomen was. Bijvoorbeeld als je al meer dan een jaar weet dat de dakgoot gerepareerd moet worden maar niets hebt ondernomen. Let er ook op dat je gewoonlijk alleen een vergoeding krijgt voor de schade door de wateroverlast, niet voor het repareren van dak of goot.
Gaat het om waterschade die niet voortkomt uit je eigen dakgoot, maar die van de buren, dan wordt dit niet door alle opstalverzekeringen vergoed. Het is altijd verstandig de voorwaarden van je opstalverzekering goed na te kijken, zodat je weet wat wel en niet onder de dekking valt. Als je dekking wat mager overkomt, is het slim om over te stappen naar een andere verzekeringsmaatschappij. Prijzen liggen dicht bij elkaar, maar voorwaarden kunnen nét het verschil maken.
De dakgoot van de buren is overgelopen en nu heb ik waterschade, wie is aansprakelijk?
De eerste stap bij wateroverlast is de schade zoveel mogelijk te beperken, dus moet je het probleem zo snel mogelijk melden bij je buren, zodat de oorzaak aangepakt kan worden. Vaak gaat het om een verstopte dakgoot, meestal door bladeren, waardoor het water niet goed wegloopt. Maak daarnaast foto’s of video’s van de situatie. Dat is belangrijk om later de aansprakelijkheid vast te kunnen stellen.
Ook moet de waterschade snel gemeld worden bij je opstal- en inboedelverzekeraar. Verzekeraars bieden soms aan gratis onderzoek te laten verrichten naar de oorzaak. Dat kan helpen de aansprakelijkheid te bepalen.
Als je verzekeringsmaatschappijdit niet aanbiedt en de buren niet zelf toegeven dat zij aansprakelijk zijn, kun je proberen een afspraak te maken over een onderzoek op kosten van ongelijk. Degene die in het ongelijk wordt gesteld en dus verantwoordelijk is voor de waterschade, betaalt dan het onderzoek. Als dat de buren zijn, draaien ze ook op voor de kosten van de waterschade. Die kunnen zij dan eventueel verhalen op hun aansprakelijkheidsverzekering.
Als de buren niet aan zo’n onderzoek willen meewerken, kun je besluiten om het zelf te bekostigen. Het is wel verstandig om eerst te informeren hoe hoog die kosten zijn, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan. Geef dit onderzoek wel schriftelijk door aan de buren in een aangetekende brief. Als ze er dan voor kiezen niet bij het onderzoek aanwezig te zijn, is in ieder geval duidelijk voor later dat de optie wel werd geboden.
Komt uit het onderzoek dat de dakgoot van de buren inderdaad de oorzaak was van de schade, dan stel je de buren schriftelijk aansprakelijk. Als daar niets uit voortkomt, is de volgende stap juridische hulp inschakelen. Zie daarvoor de volgende pagina: Waar kun je terecht bij afwateringsconflicten?
Ik deel een afvoer voor hemelwater met buren. Die is verstopt en daarvoor moet iemand langskomen. Wie betaalt dit?
Het belangrijkst is in dit geval eerst duidelijk te hebben wie écht de eigenaar van de afvoer is. Zelfs al wordt de afvoer in de praktijk gedeeld, kan het zijn dat die oorspronkelijk alleen van jezelf of van de buren is. Dit is vastgelegd in de eigendomsakte van het huis. Deeigenaar van de afvoer is verantwoordelijk voor het onderhoud en draait dus ook op voor de kosten. Zijn jullie gezamenlijk eigenaar, dan worden de kosten gedeeld.
De buren hebben de tuin verhoogd, waardoor meer water naar ons stroomt. Mag dat?
Het Burgerlijk Wetboek schrijft voor dat buren niet mogen afwateren op jouw terrein. Er zijn wel twee mitsen. De eerste is dat afwateren wel mag als het water van nature van een hoger naar een lager gelegen erf verloopt en er geen andere afwaterings-mogelijkheden zijn. Daarnaast is belangrijk dat als met jou of de vorige eigenaar is afgesproken en vastgelegd dat afwateren naar jouw erf is toegestaan, je daar niet zomaar bezwaar tegen kunt maken. In alle andere gevallen moeten buren ervoor zorgen dat water van hun perceel, dus een dak of tuin, niet op jouw erf terechtkomt. Ze moeten hun eigen afwatering verzorgen. De eerste stap bij zo’n probleem is altijd contact opnemen met de buren en vragen om de afwatering via het eigen erf te laten lopen. Lukt dat niet? Kijk dan wat je kunt doen in het kader hiernaast. (Waar kun je terecht bij afwateringsconflicten)?
Als het plenst staat de straat blank en krijgen we vocht in de kruipruimte. Het grondwaterpeil lijkt te hoog. Hoe kan daar wat aan gedaan worden?
Het is belangrijk eerst te kijken of de oorzaak van het probleem onder je eigen verantwoordelijkheid valt. Je bent namelijk verplicht om de afwatering rond je huis goed op orde te hebben. Zijn de afvoeren bijvoorbeeld niet verstopt? Als duidelijk is dat het probleem niet onder je eigen verantwoordelijkheid valt, kun je aanspraak doen op de zorgplicht van de gemeente. Dat kan ook als je rond je huis geen mogelijkheid hebt overtollig water af te voeren via de grond, een sloot of het riool. In deze gevallen moet de gemeente een oplossing regelen, hoewel de zorgplicht in de praktijk een nogal rekbaar begrip blijkt. Gemeentes zijn niet altijd automatisch aansprakelijk bij dit soort problemen.
Als waterproblemen worden veroorzaakt door een hoge grondwaterstand valt dit ook onder de zorgplicht van de gemeente. Die moet zijn best doen een oplossing aan te dragen. Hierover lees je meer in het rioleringsplan van de gemeente. Kijk ook op de website van je gemeente of neem tele-fonisch of via de mail contact op. Wanneer je de gemeente officieel aansprakelijk stelt, doe dat dan altijd schriftelijk.
De buren hebben de tuin vol gelegd met tegels, waardoor het tegen onze gevel veel vochtiger is. Wat kunnen we doen?
In de eerste plaats moet je je opstalverzekeraar op de hoogte stellen. Leg het probleem voor en vraag naar oplossingen. Ook is het van belang zo snel mogelijk een vakman te raadplegen voor advies over maatregelen tegen het vocht en de kosten daarvan. Op die manier kun je in ieder geval nog meer vochtschade aan je woning voorkomen en de bestaande schade zoveel mogelijk herstellen.
Het probleem is de bewijslast die nodig is om aansprakelijkheid van de buren vast te stellen. Dat is bij een gesprongen waterleiding of defecte dakgoot wel vrij snel duidelijk, maar in dit geval is de connectie minder direct. Hiervoor moet een onafhankelijke expert ingeschakeld worden. Die moet ondubbelzinnig vast kunnen stellen dat het vochtprobleem voortkomt uit de tegelsituatie bij de buren.
Waar kun je terecht bij afwateringsconflicten?
Bij waterschade geldt dat iedere situatie weer anders is. Ga er daarom niet zomaar van uit dat het recht automatisch aan jouw kant staat. Aansprakelijkheid vaststellen en je gelijk krijgen kan helaas soms lang duren.
Het is daarom altijd het beste om eerst te proberen er met de buren zelf uit te komen. Vaak kom je met een goed gesprek al een heel eind in de richting van een praktische oplossing. Helaas werkt dat natuurlijk niet altijd. In dat geval zijn er verdere stappen nodig. Je kan dan eerst zelf de buren schriftelijk aansprakelijk stellen voor eventuele schade die door hen veroorzaakt is. Zorg er daarom ook voor dat er foto’s van de situatie zijn.
Gaat het om een huurwoning, dan is de eigenaar van het huis of appartement de aangewezen persoon om contact mee op te nemen. Bij een koopappartementencomplex met meerdere eigenaren stap je eerst naar de Vereniging van Eigenaars (VvE).
Werkt dit niet? Dan zijn er verschillende mogelijkheden. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, kun je daar advies inwinnen en eventueel een bemiddelaar of advocaat inschakelen. Heb je geen rechtsbijstandsverzekering maar wel een lidmaatschap bij Vereniging Eigen Huis, dan is daar gratis of betaald juridisch advies in te winnen.
Een andere optie is om buurtbemiddeling in jouw gemeente in te schakelen. Dit is een lokale dienst die probeert te bemiddelen bij verschillende soorten conflicten. Zoek hiervoor via Google of een andere zoekmachine op buurtbemiddeling en de naam van je plaats. Werkt dat allemaal niet, dan rest een gang naar de rechter.
