Verhuren zonder al te veel risico’s

Wie een geërfde woning tijdelijk verhuurt, heeft een goede kans dat de huuropbrengst ruim voldoende is om de kosten tijdens het verkoopproces mee te dekken. Toch schrikken veel mensen ervoor terug, omdat een huis verhuren heel risicovol zou zijn vanwege de huurbescherming, die maakt dat je huurders er nauwelijks meer uit krijgt. Dat risico bestaat inderdaad. De oplossing is verhuren met een beroep op de Leegstandswet. Voordeel daarvan is dat bij tijdelijke verhuur de huurbeschermings-bepalingen niet van toepassing zijn. Na afloop van het contract moet het huis weer leeg zijn. Hiervoor is wel een vergunning vereist van de gemeente, maar die vergunning wordt meestal zonder veel problemen afgegeven.
De tarieven verschillen per gemeente, maar zijn nergens hoger dan €400. Ook geldt dat de hypotheekverstrekker altijd toestemming voor verhuur moet geven als er nog een hypotheek op het huis rust. Met een vergunning op zak krijg je die in de regel wat sneller.

Huurprijs bepalen

De wet stelt een aantal eisen aan een huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet. Zo moet je de (schriftelijke) huurovereenkomst voor minimaal zes maanden aangaan en geldt een opzegtermijn van drie maanden. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand.
Ook moet expliciet in het contract vermeld staan dat het gaat om (ver)huur in het kader van de Leegstandswet. Op basis van de Leegstandswet kan de woning voor twee jaar worden verhuurd. Daarna kun je de termijn met maximaal driemaal één jaar verlengen. Totaal dus maximaal vijf jaar.

Dan de prijs. Je kunt het huur-bedrag op dit moment niet naar eigen wens bepalen, want je bent overgeleverd aan de regels van woningwaardering (puntenstelsel). De gemeente beslist op basis van die regels wat de maximale huurprijs is. Komt dat bedrag boven de €664,66 uit (prijspeil januari 2012), dan is er sprake van een vrijesectorwoning en ben je niet gebonden aan het woningwaarderingsstelsel.

Hierin komt overigens verandering. In het vorige kabinet heeft toenmalig minister Spies (Binnenlandse Zaken) in antwoord op Kamervragen toegezegd de Leegstandswet zo te zullen aanpassen dat huiseigenaren zelf de huurprijs mogen bepalen. Daarnaast mogen gemeenten straks geen aanvullende eisen meer stellen bij de vergunningverlening. Dat heeft volgens de minister als bijkomend voordeel dat het traject bij de gemeente sneller gaat. Het wetsvoorstel ligt voor advies bij de Raad van State. De verwachting is dat de wijzigingen in de loop van 2013 ingaan.

Rompslomp uitbesteden

Al deze handelingen – van de vergunningaanvraag, het opstellen van een huurcontract tot en met het vinden van een huurder – kun je ook overlaten aan de Stichting Tijdelijk Twee Woningen, de grootste bemiddelaar voor dit soort tijdelijke verhuur. Deze organisatie werkt samen met bijna alle hypotheekverstrekkers van Nederland.
Erg duur is het niet. Voor alle diensten rekent de stichting eenmalig een bedrag van €300 exclusief btw. Dit bedrag is inclusief de kosten voor de aanvraag van de Leegstandswetvergunning bij de gemeente, tenzij die kosten hoger zijn dan €200. Dan betaal je €350.

Fiscale consequenties

Stel, je kunt je geërfde huis tijdelijk verhuren; wat betekent dat dan fiscaal? Het belangrijkste is dat de woning in box 3 (‘Inkomen uit sparen en beleggen’) terechtkomt. Het mooie van box 3 is dat de huurinkomsten onbelast zijn. Daar staan wel een paar nadelen tegenover.
Ten eerste wordt in box 3 het saldo van de waarde van de woning en de hypotheekschuld belast met 1,2 procent vermogensrendementsheffing. Tenzij het totale inkomen uit sparen en beleggen binnen de vrijstelling van €21.139 (bedrag 2012) valt natuurlijk. Ten tweede moet je er rekening mee houden dat de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is. Bovendien staat de belastingdienst klaar om de erfbelasting te innen. Deze moet je wel kunnen ophoesten.

Ketel repareren

Als verhuurder moet je je tevens realiseren dat er een aantal verantwoordelijkheden bij komen. Als bijvoorbeeld de centrale verwarming kapotgaat, moet je snel de ketel laten repareren. Ook moet je tijdens de huurperiode meewerken aan bezichtigingen, wat betekent dat je ervoor moet zorgen dat het huis toonbaar is. Maar wie dat allemaal geen probleem vindt, kan met de Leegstandswet in de hand voorlopig vooruit. Het huis binnen vijf jaar verkopen, dat moet zelfs op deze woningmarkt toch lukken?