Hoge huizenprijzen, strenge banken; het kopen van een eerste huis is niet gemakkelijk voor uw kinderen. Er zijn drie manieren waarop u als ouder kunt helpen.
1. U staat garant
U wordt medeschuldenaar van de hypotheek die de kinderen afsluiten. Door de kinderen op deze manier bij te staan, kunnen ouders helpen zonder dat het hen direct geld kost. Ze spreken alleen maar met de hypotheekverstrekker een bedrag af waarvan ze garanderen dat het wordt terugbetaald, en tekenen voor dat bedrag mee op de hypotheekakte. Deze 'participatie' geeft de hypotheekverstrekker doorgaans zo veel meer zekerheid dat het kind een kwart meer kan lenen. De kinderen betalen zelf de (complete) rente over de hypotheeklening en hebben dan ook recht op de volledige fiscale renteaftrek.
Nadeel is dat het lastiger wordt om de overwaarde van uw eigen huis te verzilveren. U hebt immers 'op papier' een grotere schuldenlast. Garant staan is dus niet zo vrijblijvend als het lijkt. En wat als het financieel slecht gaat met uw kinderen? Dan draait u op voor de kosten.
2. U springt bij
Stel: uw kind gaat naar de bank en krijgt bijvoorbeeld een lening voor driekwart van het bedrag dat nodig is om de gewenste woning te kunnen kopen. Daarna klopt het bij u aan met de vraag of u wellicht het vierde kwart wilt financieren. Als u over voldoende eigen vermogen beschikt, kunt u hier 'ja' tegen zeggen.
In dat geval stelt u samen met uw kind een onderhandse leningsovereenkomst op. Het is verstandig om deze lening in een akte bij de notaris vast te leggen. Bovendien: als u en uw partner overlijden, gaat de lening over op de erfgenamen. Dan kan het interessant zijn de lening testamentair kwijt te laten schelden.
Het voordeel van deze constructie? Uw kinderen kunnen de betaalde rente van het volledige hypotheekbedrag (dus het geleende bedrag bij de bank en het bedrag dat ze bij u lenen) opvoeren voor aftrek van de inkomstenbelasting.
Voor u maakt de lening aan uw kind fiscaal gezien niets uit. Of het bedrag nu op uw spaarbankboekje staat of een lening aan de kinderen betreft: in beide gevallen wordt het geld in box 3 belast.
Nadeel van een onderhandse lening is dat u geld leent zonder een onderpand. Bij een klein bedrag is dat niet zo erg, bij een groter bedrag is dat riskant. In dat geval kunt u beter de lening hypothecair verstrekken met het huis als onderpand (zie variant 3).
De grote vraag is tegen welke rente u de lening verstrekt. Bij een onderhandse lening mag u een hogere rente vragen dan de bank doet. Immers, u loopt meer risico dan een bank die een hypotheek verstrekt en daarom mag de vergoeding (lees: rente) hoger zijn. Het voordeel hiervan is dat u meer ontvangt, terwijl uw kind de betaalde rente kan aftrekken.
Wilt u de kosten voor uw kind juist zo laag mogelijk houden, dan mag u de rente naar beneden bijstellen. De stelregel hierbij is: de zakelijke rente min 25 procent. Met andere woorden: betaalt uw kind 5 procent rente aan de bank, dan mag u van de Belastingdienst 4 procent rente vragen.
3. U speelt voor bank
Bij deze variant stappen kinderen helemaal niet naar de bank, maar kloppen ze bij u aan voor een volledige hypothecaire lening waarbij hun huis als onderpand geldt. Ook dat regelt u bij de notaris. U kunt 'voor bank spelen' als u voldoende eigen vermogen hebt. Dat kunt u ook verkrijgen door de overwaarde van uw eigen woning in te zetten en een tweede hypotheek op uw huis te nemen.
Voordeel van deze constructie is dat uw vermogen gelijk blijft, maar u kunt wel een hogere rente vragen dan de spaarrente die u anders zou krijgen. Of u laat een hoge rente schieten en gunt het voordeeltje aan de kinderen. De hypotheekrente-aftrek is sowieso voor de kinderen.
En u loopt minder risico. Mocht uw zoon of dochter ooit in financiele problemen komen, dan hebt u als hypotheekverstrekker meer recht op uw uitgeleende geld dan eventuele andere schuldeisers.
Goed om te weten
- Behalve via een hypotheek kunnen ouders hun kinderen ook steunen door een bedrag te schenken. De aankoop van een eerste huis is een uitgelezen moment om de schenkingsvrijstelling van €25.449 (2016) te benutten. Dit bedrag mag u als ouder uw kinderen, indien zij tussen de 18 en 40 jaar zijn‚ één keer belastingvrij schenken.
- Is het geld voor een huis of dure studie? Dan is de vrijstelling hoger: €53.016. Let op! Volgend jaar (2017) gaat deze eenmalige vrijstelling naar verwachting omhoog naar €100.000.
- Er is daarnaast een jaarlijkse vrijstelling van €5.304.
- Mocht u ook andere kinderen hebben, betrek die dan altijd bij de dingen die u regelt voor uw ene kind. Wat als een ander kind over enige tijd ook een huis wil kopen? Hebt u dan wel genoeg geld om eenzelfde lening nogmaals te kunnen afsluiten?
- En wat u ook doet, let er wel op dat de woonlasten passen bij de financiele situatie van uw kinderen. Ook een schuld aan de ouders moet afgelost worden! Sjoemel daar niet mee, want anders ziet de fiscus het mogelijk als een schenking waarover extra belasting betaald moet worden.
