Meester Frank Visser: 'Eilandjes in het recht'

Dan doet zich de vraag voor: hoe kan ik daar komen? Soms is het eilandje bereikbaar via openbaar vaarwater, maar vaak ook niet. Bovendien: waar legt u uw bootje neer als u niet op het eiland bent? Dat moet u wel ­nagaan, voordat u het eilandje gaat kopen.

In de praktijk wordt dit probleem in de plassen­gebieden van Nederland opgelost via een wirwar aan erfdienstbaarheden. De ene eigenaar (‘dienende erf’) geeft het recht om via zijn grond en/of water naar het eiland van de andere (‘heersende erf’) te lopen, rijden en varen. Maar ja, dat wordt telkens weer apart geformuleerd, en het is te hopen dat de notaris kennis van de situatie ter plaatse heeft. Want als het niet goed is opgeschreven, kun je zomaar de bietenbrug opgaan.

Zoals de heer Posch, die een eilandje met eigen aanlegsteiger kocht, ergens in het midden van het land. Hij kon daar vanaf de openbare weg alleen komen via de grond en het water van Smit. Dat leek geen probleem, want langs de oever van Smit lag een steiger waar Posch zijn bootje kon neerleggen. Zei de makelaar. Nou ja, er was wel een erfdienstbaarheid van overpad en doorvaart. Daarin was beschreven dat Posch vanaf de openbare weg, over de grond van Smit, mocht lopen en vervolgens via het water van Smit naar zijn eiland mocht varen. Over een steiger werd niets gezegd.

U voelt hem al aankomen. Smit en Posch kregen ruzie en Smit verwijderde de steiger. Hoe kom ik dan op mijn eiland, vroeg Posch zich af. “Nou,” wist Smit, “je kunt je bootje ergens anders neerleggen en omvaren. Of met een kano over mijn grond lopen en dan verder varen.”

Mensen kunnen erg onredelijk zijn als ze boos worden. Maar de vaste lezers van deze column weten inmiddels dat je daar niet ver mee komt in de rechtbank. Ook al heb je, formeel gezien, een punt.

In dit geval moesten de partijen tot en met het ­gerechtshof doorprocederen om de voor de hand ­liggende ­duidelijkheid te krijgen. De rechter wees er fijntjes op dat een louter taalkundige uitleg van een ­erfdienstbaarheid niet beslissend is. Er moet worden gekeken naar wat er, objectief gezien, bij de notaris werd bedoeld toen de erfdienstbaarheid werd geformuleerd. En als er dan nog onduidelijkheid is, moet je kijken naar de plaatselijke gewoonte en hoe de erfdienstbaarheid er altijd is uitgevoerd.

Ten slotte – daar hebben we ’m weer – komt de redelijkheid om de hoek kijken! Welnu. Aanvankelijk was kennelijk bedoeld een praktisch bruikbare verbinding te realiseren tussen de grond van Smit en het eiland van Posch. Daartoe lag het voor de hand om met een bootje af te meren aan de oever van Smit. En dat was vervolgens ook gebeurd – er was nota bene een steiger aangelegd – waartegen Smit nooit had geprotesteerd. Bovendien wees de rechter op een bepaling in het burgerlijk wetboek, dat het heersende erf het recht geeft ‘gebouwen en werken’ op het dienende erf op te richten, als dat nodig is.

Het is dus geen verrassing dat de steiger terug mocht. Dat had de advocaat van Smit hem beter eerder aan zijn verstand kunnen brengen.