De familiebank. Kind blij, ouders blij

Wie voor het eerst een huis wil kopen, heeft het niet makkelijk in deze tijd. Huizenprijzen zijn torenhoog en geld lenen bij de bank is aan strenge voorwaarden gebonden. Zonder eigen geld lukt het vrijwel nooit een voldoende hoge hypotheeklening te krijgen om een huis te kunnen kopen.

Ouders met een gevulde spaarrekening helpen hun kind vaak graag op weg. Het geld levert op een spaarrekening toch bijna niets op, dus beleggen ze het liever in een huis voor hun kind. Kind blij, ouders blij, want het rendement op onroerend goed is veel hoger dan de spaarrente.

Deze mogelijkheid is dit jaar ­minder aantrekkelijk geworden door de stijging van de overdrachtsbelasting voor tweede huizen, van 2 naar 8 procent. ­Tegelijkertijd is het voor ­kopers tot 35 jaar juist voordeliger ­geworden om een huis te kopen. Voor hen daalde de overdrachtsbelasting van 2 naar 0 procent. Het ligt dus meer voor de hand dat een zoon of dochter zelf een huis koopt. Maar ook dan kunnen ouders bijspringen: met de familie­hypotheek.

Wat is een familiehypotheek?

Met een familiehypotheek leen je geld aan het kind en een eventuele partner en vraag je in ruil daarvoor rente, net als een bank. Zo levert het spaargeld dus al meteen meer op dan op een spaarrekening. Voor het kind is lenen van ouders ook gunstig, want in de familiesfeer is het meestal makkelijker om te onderhandelen over rente en voorwaarden dan met de bank. Bovendien kun je ook bij de familie­bank lenen met belastingvoordeel.

Ook als het kind gewoon geld kan lenen bij een bank, dan heeft een familiehypotheek nog steeds voordelen. Stel je hebt als ouder geld op een spaarrekening staan tegen 0,01 procent rente. En je zoon leent geld bij de bank voor een eigen huis tegen 1 procent rente. Dan is de bank de lachende derde met een verschil van 0,99 procent. Je kunt dat verschil ook samen ­delen met je zoon en zo allebei meer overhouden. Vaak is het voor beide partijen juist slim om een hogere rente te vragen. Daarover verderop meer.

Als het kind al een hypotheek­lening heeft bij een bank, kun je nog steeds helpen met een familie­hypotheek. Je leent hem of haar dan een bedrag tegen gunstige voorwaarden om een deel van de schuld mee af te lossen bijvoorbeeld.

Lenen bij bank én familie

In de meeste gevallen is de familiehypotheek een aanvulling op een lening bij de bank. De bank wil bijvoorbeeld niet meer dan 100 procent van de waarde van de woning financieren en de ouders lenen het bedrag dat nodig is voor bijkomende kosten en een eventuele verbouwing. Of de ­ouders lenen een bepaald bedrag uit, zeg €50.000, dat het kind vervolgens kan inbrengen als ­eigen geld. De bank loopt hierdoor minder risico, wat vaak een lagere hypotheekrente oplevert.

De bank telt de schuld die het kind heeft bij zijn ouders wel mee bij de berekening van het bedrag dat het kind mag lenen. Daardoor kan het kind misschien toch niet het gewenste bedrag lenen. Het inkomen is dan niet hoog genoeg om zowel aan de familiebank als aan de echte bank rente en aflossing te kunnen blijven betalen. Het kan helpen als de ouders van plan zijn de rente terug te schenken. Heb je als ouder dat voornemen, laat dat dan aan de bank weten. Soms ­tellen de verplichtingen die het kind heeft aan de familiebank dan toch niet mee bij het beoordelen van de leencapaciteit.

Het is niet slim om de voorgenomen schenking in een overeenkomst vast te leggen. De fiscus ziet dat als een schenking van het hele bedrag ineens en heft daar schenkbelasting over. Ook gaat er dan een streep door de hypotheekrenteaftrek.

Hoe werkt het?

Een familiehypotheek lijkt erg op een hypotheeklening van een bank. De ouders lenen geld uit aan een kind om er een huis van te kopen. Ze leggen de lening vast in een overeenkomst. Daarin staat ook hoeveel rente en aflossing het kind moet betalen. Als deze afspraken voldoen aan de voorwaarden voor hypotheek­rente­­aftrek, mag het kind de hypotheekrente aftrekken in de aangifte inkomstenbelasting. Netto betaalt het kind dus minder rente dan de ouder ontvangt. Dat is voordeel 1.

De ouders ontvangen van het kind een rente die hoger is dan de rente op hun spaarrekening. Dat is voordeel 2. De ouders moeten wel belasting betalen, maar die blijft hetzelfde als wanneer het geld op een spaarrekening zou staan. Over de ontvangen rente hoeven ze geen belasting te betalen. Dit kan in de toekomst veranderen.

De ouders mogen het bedrag dat hun kind betaalt aan rente (en ­aflossing) ook weer terugschenken. Ze kunnen hiervoor bijvoorbeeld de jaarlijkse vrijstelling van €6604 benutten. Of de eenmalige hoge schenking van €105.302, eventueel verspreid over drie jaar, voor een kind dat nog geen 40 is of een partner heeft onder de 40. Dat is voordeel 3.

Om deze voordelen zeker te stellen, is het verstandig een notaris in te schakelen. Die kan ervoor zorgen dat de overeenkomst aan alle juridische eisen voldoet. Dat kost geld, maar het missen van ­hypotheekrenteaftrek of een aanslag schenkbelasting kan veel meer kosten.

­Met renteaftrek

Het kind mag alleen hypotheekrente aftrekken als de lening voldoet aan de fiscale voorwaarden. In de eerste plaats moet het kind het geld gebruiken voor de aankoop of verbouwing van een eigen huis. Daarbij horen ook de aankoopkosten, de afsluit- en bemiddelingskosten voor een hypotheek bij een bank en de kosten voor de notaris. Ook de advieskosten voor de familiehypotheek zelf kun je financieren met de familiehypotheek. Het kind moet deze kosten dan wel daadwerkelijk betalen.

Ten tweede moet het afgesproken rentepercentage ‘zakelijk’ zijn. Het mag dus niet veel hoger, maar ook niet veel lager zijn dan een bank zou vragen voor dezelfde lening.

Een íets hogere rente vragen mag wel, omdat je als ouder meer ­risico loopt. Dat zit zo. De bank leent het geld uit met het huis als onderpand; de bank vestigt een hypotheek op het huis, zoals dat heet. In de familiebank gebeurt dat meestal niet. En meestal is het juist wel de bedoeling dat de rente wat hoger is, omdat het kind deze toch kan aftrekken. Zo betaalt de fiscus mee, terwijl het geld in de familie blijft.

Er bestaat geen lijst met toegestane rentepercentages. Als richtlijn kun je de rente nemen die een bank in rekening zou brengen, plus of min 25 procent van die rente. Zorg wel dat je een goede vergelijking maakt, ook wat ­betreft het bedrag en de looptijd. Om er zeker van te zijn dat de fiscus de rente accepteert, is het verstandig om het voorgestelde percentage voor te leggen aan de inspecteur van de Belastingdienst.

Verder moet het kind de rente ook echt betalen. De ouders mogen het bedrag niet direct één op één ­terugschenken, want dan is het voor de fiscus net alsof het kind niets heeft betaald en is er dus ook niets aftrekbaar. Toch kun je de familiehypotheek wel combineren met schenken, bijvoorbeeld door later in het jaar een schenking te doen.

Ten slotte moet het kind ook aflossen. Volgens de regels moet dit ‘ten minste annuïtair’ gebeuren. Dat betekent dat het kind iedere maand een gelijk deel aan rente en aflossing moet betalen, om het bedrag in 360 maanden afgelost te kunnen hebben. Meer mag wel, minder niet. Op de website van de Belastingdienst kun je uitrekenen hoe hoog de maandelijkse betaling minimaal moet zijn.

Let op: deze regels gelden voor huiseigenaren die na 2012 hun eerste huis hebben gekocht. Wie al voor 2013 een hypotheek had, kan een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek hebben en toch de rente aftrekken.

Zonder belastingaftrek

Aftrek van hypotheekrente is de laatste jaren minder gunstig geworden. Het maximale tarief waartegen je rente mag aftrekken, is in 2021 43 procent, in 2022 40 procent en in 2023 37,05 procent. Door de aflosverplichting betalen huiseigenaren gedurende de looptijd van de hypotheek steeds een beetje minder rente. Ook dit ­verlaagt het voordeel. Ten slotte zorgt de lage rente ervoor dat ­belastingaftrek minder oplevert.

Al met al kan het daarom gunstiger zijn om af te zien van renteaftrek bij een familiehypotheek, zeker als het gaat om een relatief klein bedrag. Je hoeft dan niet te voldoen aan de voorwaarden van de fiscus en je mag dus zelf de hoogte van de rente kiezen. Ook hoeft het kind niets af te lossen. Als de ouders geen of een heel lage rente vragen, ziet de fiscus dat ook als een schenking. Als dit voordeel binnen de schenkingsvrijstelling blijft, is er niets aan de hand.

Het kan ook gunstig zijn om de renteaftrek tijdelijk toe te passen, bijvoorbeeld alleen de eerste vijf tot tien jaar, wanneer de rente­betalingen het hoogst zijn. Daarna kun je de schuld geleidelijk of ineens kwijtschelden, met behulp van de jaarlijkse of eenmalige schenkingsvrijstelling. Wat het gunstigst is, verschilt van geval tot geval. Laat je hierover goed adviseren.

Waar moet je als ouder op letten?

Net als een bank niet over één nacht ijs gaat bij het verstrekken van een hypotheeklening, moet je daar als ouder ook goed over nadenken. Het gaat om een groot bedrag en een lange looptijd, dus het is goed om stil te staan bij de risico’s. Bovendien moet je alles vastleggen in een officiële overeenkomst, waar beide partijen zich aan moeten houden. Er komt dus nogal wat bij kijken.

Het is verstandig om dezelfde financiële gegevens boven tafel te halen als een bank zou doen. Vraag naar het inkomen en het vermogen van je zoon of dochter en een eventuele partner. Ga na wat er zou gebeuren bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Of als de relatie eindigt in een scheiding. Of als het kind zou overlijden of zijn of haar partner zou verliezen. Je kunt niet alle ­situaties vóór zijn, maar je kunt wel stilstaan bij de mogelijke gevolgen. Zo kun je aan het kind vragen een overlijdensrisico­verzekering of een (aanvullende) arbeidsongeschiktheidsverzekering af te sluiten.

Denk er ook over na wat er gebeurt als beide ouders overlijden. Meestal is het de bedoeling dat de schuld dan wordt verrekend met het erfdeel. Er kan dan een schuld overblijven. Als er andere erfgenamen zijn, kunnen ze de lening overnemen, maar het is de vraag of ze dat willen. Een executeur kan in dat geval zorgen voor een goede afwikkeling van de erfenis. Een executeur wijs je aan in een testament.

Lenen aan de partner

Lenen aan een dochter of zoon betekent vaak ook lenen aan een schoonzoon of schoondochter. Als het stel getrouwd is in gemeenschap van goederen, zijn ze samen aansprakelijk voor de schuld. Dat heeft voordelen voor het geval het huwelijk strandt. Je kunt dan voor de terugbetaling ook bij je schoonzoon of schoondochter aankloppen.

Zijn ze niet getrouwd of hebben ze huwelijkse voorwaarden afgesproken, dan kun je toch afspreken dat beide partners ‘hoofdelijk’ aansprakelijk zijn. De bank doet dat ook. Daarmee vergroot de bank de kans dat de schuld wordt ­terugbetaald; is het niet door ­beide partners samen, dan door een van beiden. In de overeenkomst leg je deze hoofdelijke aansprakelijkheid vast.

Hypotheek vestigen­

Om de familiehypotheek nog zakelijker te maken, kun je ook overwegen om wel een hypotheekrecht te vestigen op het huis. Dat moet gebeuren bij de notaris en kost €700 à €800. Het voordeel is dat je het huis kunt laten verkopen als het kind niet meer betaalt, net zoals een bank zou doen. In een familiebank wordt vaak bewust geen recht van hypotheek gevestigd, ook omdat het hogere risico juist een reden is om een hogere rente te kunnen vragen. Toch is het bij grote leningen wel aan te raden, omdat er dan meer zekerheid is dat je het geld terugkrijgt als het kind niet meer kan betalen.

Je kunt ook in de overeenkomst opnemen dat het kind moet meewerken aan het vestigen van een hypotheekrecht op het moment dat de ouders daarom vragen. Dat heeft als voordeel dat je nu geen kosten hoeft te maken, maar wel een hogere rente in rekening kunt brengen.

Een veilige buffer

Geld uitlenen voor een huis doe je voor langere tijd. Je moet dus heel zeker weten dat je het geld niet zelf nodig hebt. Zorg in ieder geval dat je een veilige buffer overhoudt. Wat een veilige buffer is, kun je narekenen op de website van het Nibud. Hoe hoger het ­inkomen, de waarde van een eigen huis en de vervangingswaarde van de auto, hoe hoger de gead­­­viseerde buffer.

Ook is het goed om na te denken over je geldbehoefte in de toekomst. Misschien heb je het geld dan nodig voor particuliere thuiszorg, een serviceflat of voor een aanvulling op je pensioen.

Andere kinderen

Geld lenen aan een kind is een mooi gebaar, waar je tegelijkertijd zelf profijt van kunt hebben. Maar wat nu als er meer kinderen zijn? Willen die misschien ook zo’n gunstige lening en kan dat ook? Of is er slechts genoeg geld voor het steunen van één kind? Is het erfdeel van een kind groot genoeg om de lening te verrekenen of kan het kind de lening bij het overlijden van de ouder(s) alsnog oversluiten bij de bank? Het is goed om daar vooraf bij stil te staan en dit liefst ook met de andere kinderen te bespreken.

Als je de familiebank combineert met een schenking, kan het verschil met andere kinderen nog groter worden. Dit is op te lossen door de andere kinderen een ­grotere erfenis toe te kennen. Je kunt bijvoorbeeld in een testament bepalen dat de kinderen die geen schenking hebben gekregen voor de aankoop van een huis, een extra bedrag krijgen uit de erfenis. Om het helemaal eerlijk te maken, moet dit bedrag hoger zijn dan het geschonken bedrag. Het is ­redelijk om de kinderen die hebben moeten wachten op het geld een rentevergoeding en eventueel een inflatiecorrectie te geven.

Waar moet het kind op letten?

Als het kind renteaftrek wil, moet het de hypotheeklening bij de Belastingdienst melden als eigenwoningschuld. Dat kan gewoon in de aangifte inkomstenbelasting.

Als het kind een keer een betaling mist, kan de hypotheekrenteaftrek in gevaar komen. Dat komt doordat dan niet meer wordt voldaan aan de ‘tenminste annuïtaire aflossing’. Hoewel het de verantwoordelijkheid is van het kind, is het ook goed om als ouder daarbij stil te staan. Wees niet te ruimhartig met uitgestelde betalingen, want het kind kan daar nadeel van ondervinden. Op het moment dat de gemiste betaling weer is ingehaald, mag de hypotheekrente wel weer worden afgetrokken.

Advies inwinnen

Een hypotheek is een ingewikkeld product, ook een familie­hypotheek. Het is daarom goed om hierover advies in te winnen, ­bijvoorbeeld bij een notaris. Ook de Vereniging Eigen Huis geeft advies over de familiehypotheek en helpt bij het juridisch correct vastleggen van alle afspraken.

Met dank aan mr. Jasper Nobel, Everest Notariaat