Mijn moeder is begin dit jaar overleden. Ik ben op dit moment bezig met de aangifte erfbelasting. Mijn moeder had een eigen huis (dit staat inmiddels te koop) en twee panden die ze verhuurde. Kunt u mij zeggen hoe ik dit moet opnemen in deze aangifte.
Welke waarde u voor de erfbelasting voor een woning moet opgeven, hangt af van het gebruik. De woning waarin uw moeder woonde en die ze in box 1 van de aangifte inkomstenbelasting altijd heeft opgegeven, geeft u aan tegen de WOZ-waarde. Omdat uw moeder dit jaar is overleden mag u voor de aangifte erfbelasting de WOZ-waarde van 2017 (peildatum 2016) gebruiken. Als u wilt, mag dat ook die van 2018 (peildatum 2017) zijn, maar omdat de woningprijzen gestegen zijn, is het waarschijnlijk verstandiger om die van 2017 te hanteren.
Denkt u dat de woning van moeder te hoog is gewaardeerd door de gemeente, dan kunt u als nieuwe eigenaar of belanghebbende van de woning een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen. Het beste doet u dit door een taxatierapport van de woning te laten opmaken of als de woning al verkocht is, is bijvoorbeeld de verkooprijs als argument van de te hoge WOZ-waarde aan te voeren.
De woningen die uw moeder verhuurde, worden voor de erfbelasting anders gewaardeerd. De waarde van de verhuurde woningen is afhankelijk van de huur die moeder voor de woningen ontving en van het feit of de woningen het gehele jaar verhuurd waren. U gebruikt daarvoor de zogenoemde leegwaarderatio. Deze berekent u door de jaarhuur te delen door de WOZ-waarde van het pand. Het percentage dat u berekend heeft, komt voor in een tabel van de Belastingdienst. Het percentage dat in die tabel overeenkomt met het percentage dat u berekend heeft, is vervolgens het percentage dat u neemt van de WOZ-waarde. De waarde die daaruit volgt, geeft u op bij de erfbelasting.
Een voorbeeld: de jaarhuur die uw moeder voor een van de panden ontving is € 6.000 per jaar, de WOZ-waarde van het pand is € 200.000. Het bijbehorende percentage is dan € 6.000/€200.000= 3%. Volgens de tabel komt 3 % overeen met 62%. De waarde die u opgeeft is dan € 200.000 x 62% = € 124.000. De tabel die u nodig heeft, vindt u hier.
N.B. Moet u aangifte doen voordat de gemeente de WOZ-waarde voor 2018 bekendmaakt? Vul dan de WOZ-waarde van 2017 in. Is de WOZ-waarde van 2018 uiteindelijk lager dan die van 2017? Dan kunt u bezwaar maken, ook na de bezwaartermijn van zes weken. De belastingdienst vermindert dan de aanslag.
