De waarde verzilveren van je eigen woning?

Bijna een kwart miljoen oudere huiseigenaren zijn op papier welgesteld, maar ­hébben weinig aan hun rijkdom: het geld zit vast in de overwaarde van het huis. Wie een waardevolle woning bezit maar liever meer geld op de bankrekening heeft, kan natuurlijk gewoon het huis verkopen. Maar niet iedereen wil dat. De een is gehecht aan de ­woning, de ander ziet op tegen een verhuizing.

Hoe dan toch geld uit het huis te halen zonder te verhuizen?

Er zijn grofweg twee manieren om de overwaarde van het eigen huis te verzilveren: met en zonder onderhoud. In beide situaties krijgt de verkopend huiseigenaar het recht in het huis te blijven wonen:

• De eigenaar verkoopt het huis en huurt het meteen weer terug. In ruil wordt een deel van de overwaarde uitbetaald. De koper neemt het onderhoud voor zijn rekening.

• De huiseigenaar behoudt het eigendom van de woning en krijgt de overwaarde uitbetaald in de vorm van een lening. De huiseige­naar blijft zelf verantwoordelijk voor onderhoud.

Basisprincipe

Sinds enkele jaren bestormen nieuwe commerciële partijen deze verzilveringsmarkt. Voorbeelden zijn Amvest, VerzilverMijVast, Lommerhuizen, Zilveren Wonen Fonds, Torenstad en Grond Vrij. De laatste koopt alleen de grond onder de woning op en verhuurt deze ‘terug’ aan de bewoner. De andere bedrijven kopen de woning én de grond op. Het basisprincipe is hetzelfde: de huiseigenaar verkoopt zijn bezit en huurt het meteen weer terug (ook wel ‘sale-and-leaseback’ genoemd). De opkoper geeft maximaal 70 tot 90 procent van de overwaarde van het huis als lening. Ter vergelijking: een bank gaat in de regel niet verder dan 50 ­procent.

Hoge kosten

De kosten die de geldschieters in rekening brengen, zijn doorgaans hoger dan de rente die een ‘gewone’ bank rekent voor een lening. Ook de overige voorwaarden zijn niet altijd gunstig voor de klant. Er hangt kortom een stevig prijskaartje aan het verzilveren van de overwaarde én in het huis blijven wonen. De geldschieter pikt een flink graantje mee.
 

Geen emotionele waarde
Wil je dat niet en speelt de emotionele waarde van het huis geen rol? Dan levert de woning verkopen en iets kleiners en/of goedkopers terugkopen (of huren) duizenden euro’s voordeel op.

Rekenvoorbeeld verkopen & terughuren

Piet wordt binnenkort 67. Hij is gestopt met werken, heeft zijn huis van €200.000 zo goed als afgelost en droomt al jaren van een wereldreis. Spaargeld of beleggingen heeft hij echter niet. Nu of nooit, denkt Piet, en hij besluit zijn huis te verzilveren – die deal gaat hem direct geld opleveren.

‘Sale-and-leaseback’-constructie
Hij kiest voor een ‘sale-and-leaseback’-constructie: hij verkoopt zijn huis inclusief de overwaarde aan een opkoper en huurt het vervolgens terug. De huur bedraagt in zijn geval jaarlijks 5,5 procent van de verkoop­opbrengst. Schilderwerk en ander onderhoud komen voor rekening van de opkoper (maar die trekt dit soort kosten vaak al af van de verkoopprijs). De opkoper betaalt Piet ongeveer 80 procent van de marktwaarde van de woning, ofwel €160.000 (soms wordt de helft van de verkoopprijs overigens pas uit­betaald wanneer de ex-eigenaar de woning verlaat).

Genoeg geld, maar wel forse kosten
Er is nu genoeg geld voor Piets droomreis. Maar er staan wel (forse) kosten tegenover. Bij een verzilverd bedrag van €160.000 komt Piet op een maandhuur van €730. Bovendien moet hij ‘eenmalige kosten’ betalen van bijvoorbeeld 1,5 procent over de opbrengst: €2400. Die is hij kwijt.
 

Na verkoop van zijn huis wel spaargeld
Spaargeld had hij niet, maar na de verkoop van zijn huis wél. In box 3 voor vermogen int de fiscus boven de vrijstelling van €24.437 per persoon 1,2 procent vermogenstaks. In dit voorbeeld strijkt de schatkist algauw €1333 aan vermogensheffing per jaar op. Omgerekend kost dit Piet meer dan €100 per maand. Ook dat geld is hij kwijt.
Huurverhogingen zullen in de loop van de jaren ook verder knagen aan zijn nieuwe vermogen.

Verzilverde bedrag binnen tien tot vijftien jaar verdampt
Piet moet niet vreemd opkijken als zijn verzilverde bedrag al binnen tien tot vijftien jaar verdampt is. Hij is dan wel op wereldreis geweest, maar heeft hij tegen die tijd nog geld genoeg om de huur van zijn oude huis te betalen?

Wat doet de overheid?

Al in 2013 vroeg de Taskforce Verzilveren aandacht voor ‘steenrijke’ woningbezitters met weinig geld op de bank. Sindsdien is er door de overheid niet veel gedaan om het verzilveren van overwaarde makkelijker te maken. Integendeel. Zo is er voor verzilveringsleningen nog steeds geen enkele overheidsbescherming, zoals dat wel het geval is bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Wie verzilvert, is zelf verantwoordelijk.

Fiscale mogelijkheden zijn ook beperkt
De fiscale mogelijkheden zijn ook beperkt. Sinds 2013 kan geen hypotheekrente meer worden afgetrokken voor (nieuwe) aflossingsvrije leningen. ­Aftrek bestaat alleen nog voor leningen waarbij de huiseigenaar binnen dertig jaar aflost. Rente over leningen voor woningverbetering is soms nog wel aftrekbaar. Bij hypotheken voor consumptieve doelen, zoals een wereldreis of een boot, is de rente niet aftrekbaar.

Kleine lettertjes

Wordt iedere huiseigenaar die de overwaarde wil verzilveren dan uitgeknepen? Dat hoeft niet. Hou het hoofd koel en doorzie de gevolgen van een verzilveringscontract goed. Let ook goed op de voorwaarden die gelden als je later het huis verlaat. Je kreeg ooit 80 procent van de woningwaarde. Maar waar blijft die resterende 20 procent? Blijft dat je eigendom? Zit dat verwerkt in de ‘aflossingen’ die je doet? Steekt de opkoper die in zijn zak? Lees de kleine lettertjes van het contract erop na en onderhandel daarover waar mogelijk. Vergelijk verschillende aanbieders, laat je goed uitleggen wat het oplevert én kost, en wat de gevolgen zijn op de lange termijn.

4 alternatieven

Wilt u het eigen huis niet verkopen & terughuren, maar wél meer geld? Hier zijn vier alternatieven.

1. Tweede hypotheek
Sluit een kleine extra hypotheek af voor de woning. Voorwaarde is dat de eerste hypotheek grotendeels is afgelost. Je klopt dan aan bij de eigen bank voor een bedrag van maximaal enkele tienduizenden ­euro’s. Er komen wel allerlei extra kosten bij voor advies en taxatie. De bank eist bovendien dat je een ruim pensioen hebt, wat de kansen voor mensen met een karige oudedagsvoorziening aanzienlijk verkleint. Banken beschouwen een AOW en een klein aanvullend pensioen vaak als te riskant voor het verstrekken van een lening.

2. Persoonlijke lening
Heb je een klein bedrag nodig, bijvoorbeeld hooguit €10.000, dan kan een ‘PL’etje’ een alternatief zijn voor een tweede hypotheek. Er zijn nauwelijks extra kosten aan verbonden. Pas op voor buitensporige rentes die sommige geldaanbieders rekenen. Bij een persoonlijke lening geef je de woning niet als onderpand weg. Daarom rekenen banken en financiers voor deze leningen een hogere rente dan bij een woninghypotheek. Het risico dat je niet kunt ­aflossen ligt immers bij de bank. De geldschieters ­kijken om die reden kritisch naar de hoogte van het inkomen. Bent je ouder dan 70 jaar, dan beginnen de financiers er meestal niet eens meer aan.

3. Hypotheekkrediet
Dit is een doorlopend krediet met de eigen woning als onderpand. Je kunt naar eigen behoefte flexibel geld opnemen, bijvoorbeeld voor een dure verbouwing of voor de dagelijkse boodschappen. Er wordt maandelijks afgelost, of later ineens door het huis te verkopen. De doorgaans vrij lage rente is variabel, waardoor de maandlasten kunnen stijgen. De rente is alleen aftrekbaar als het krediet wordt gebruikt voor een verbouwing of verbetering van de woning. De geldverstrekker kijkt meestal niet naar het inkomen. Wel is er een kredietlimiet van niet meer dan de helft tot tweederde van de marktwaarde van het huis. Daalt het huis in waarde of stijgt de rente, dan moet je gedwongen aflossen om onder die grens te blijven. Lukt dat niet, dan dreigt verkoop van de woning.

4. Opeethypotheek
De opeethypotheek kan eveneens een uitkomst zijn voor de huiseigenaar met een laag inkomen. De bank of financier leent een deel van de overwaarde van het huis. De woning is het onderpand. De rente over de lening wordt opgeteld bij de leningschuld (die dus steeds groter wordt). De rente is niet aftrekbaar bij de fiscus. Je betaalt pas af bij verkoop van de woning. De maandlasten blijven wel gelijk. Een risico is dat de opeetlening niet al te hoog mag oplopen; soms tot maximaal de helft van de woningwaarde. Ga je daar overheen, bijvoorbeeld doordat de woningprijs daalt of de rente stijgt, dan moet je alsnog rente gaan betalen. Lukt dat door geld­gebrek niet, dan moet het huis verkocht worden.