De notaris legt uit
Een woning verhuren is niet altijd rendabel, legt de notaris uit.
Het verhuren van een woning is een handige manier om extra inkomsten te generen. Houd echter wel in uw achterhoofd dat deze woning voor wat betreft de inkomstenbelasting tot uw box 3-vermogen behoort. Als de huuropbrengsten van de verhuurde woning laag zijn, dan kan dat nadelig uitpakken.
Dat was ook aan de orde in de zaak die onlangs speelde voor het gerechtshof te Den Haag. Een eigenaar van een woning verhuurde al dertig jaar lang zijn woning aan dezelfde huurster. Door de huurbescherming die de huurster genoot mocht de eigenaar de huur niet substantieel verhogen of opzeggen. Zijn huuropbrengsten bedroegen per jaar € 6.200, terwijl volgens de taxateur de huurprijs in de vrije sector € 18.000 tot € 21.000 per jaar zou bedragen.
Over verhuurde woning moest de eigenaar natuurlijk ook inkomstenbelasting betalen: de woz-waarde van die woning wordt bijgeteld bij het box 3-vermogen, en daarover moet belasting worden betaald. Sinds 1 januari 2010 wordt die woz-waarde vermenigvuldigd met de zogenaamde leegwaarderatio. Dat is het percentage dat met behulp van een tabel wordt berekend aan de hand van de hoogte van de huur. De huur was in dit geval relatief laag en daarom bedroeg de leegwaarderatio 60% van de woz-waarde. Daarover moest de eigenaar in het betreffende jaar € 5.166 belasting betalen. Best een flink bedrag, als je je bedenkt dat de jaarlijkse huuropbrengst € 6.200 bedroeg en hij aan kosten voor de woning € 6.600 kwijt was. Door de gemaakte kosten én de belasting was het rendement op de woning dus negatief.
Bij het gerechtshof vordert de man verlaging van de waarde van de woning waarover geheven wordt, want de waarde van een verhuurde woning is in het economisch verkeer veel lager. Het hof is van mening dat in dit specifieke geval de wettelijke regeling zo nadelig uitpakt dat er sprake is van schending van het Europees Verdrag van Rechten van de Mens. Om die reden moet er worden afgeweken van de wet; de inkomstenbelasting moet worden berekend over de waarde in het economische verkeer, waarbij rekening is gehouden met de relatief lage huur die de eigenaar ontvangt.
Kennelijk heeft de wetgever niet heeft stilgestaan bij het feit dat er gevallen kunnen zijn waarin de waarde volgens de wettelijke regeling sterk afwijkt van de waarde die de verhuurde woning in het economische verkeer heeft. De eigenaar heeft in dit geval gelukkig de rechter ervan kunnen overtuigen dat er een groot verschil bestaat tussen de waarde in het economische verkeer en de waarde die de wet hanteert. Daardoor liep het uiteindelijk goed af.
U ziet dat het verhuren van een woning niet altijd aantrekkelijk is. Indien u van plan bent een woning te gaan verhuren of als u denkt dat de fiscus van een te hoge waarde uitgaat bij het opleggen van de belastingaanslag, neem dan contact op met een gespecialiseerde notaris. Misschien is er ook voor u een voordeel te behalen.
Mr. A.R. Autar notaris bij Kooijman Lambert Notarissen te Rotterdam en voorzitter van de EPN.
Mr. S.J.M. Joosten is kandidaat-notaris bij Kooijman Lambert Notarissen.
U kunt notaris Autar twitteren via @anielaut
